Consultor Jurídico

Locadores e locatários

Nova lei do inquilinato não tem o condão de mudar as relações

Por 

Para exercer este direito, o locador deverá notificar o locatário para cumprir a obrigação de apresentação do novo fiador no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento deste documento.

A conseqüência da inércia do inquilino a este pedido é a mesma de qualquer infração aos termos do contratual, ou seja, o direito do locador de requerer a rescisão do mesmo e, por conseguinte, obter o Despejo do imóvel.

Este novo inciso do artigo 40º põe fim a uma lacuna nas situações envolvendo esta problemática, que era protegida antes pelo artigo 835º do Código Civil, que previa apenas a possibilidade de exoneração do fiador com 60 dias de responsabilidade posterior.

Por óbvio que a intenção do legislador civilista sempre foi a de evitar a que a fiança se eternizasse e que o fiador pudesse dispor de mecanismos legais a fim de exonerar-se quando assim entendesse conveniente (e apenas nos casos de contratos prorrogados por prazo indeterminado), no entanto, este artigo do Código Civil trazia um vazio grave: a situação das garantias do locador após a exoneração de seu fiador.

Além disso, não bastasse a clareza e a correção de possibilitar ao locador a exigência de novo fiador ou modalidade de garantia nos casos acima mencionados, sob pena de rescisão contratual, o prazo de extensão da responsabilidade pós-notificação do fiador que era antes de 60 dias pelo Código Civil, agora dobra e, será de 120 dias segundo a Lei 12.111/2.009.

“2ª PARTE — MODIFICAÇÕES E INCLUSÕES NOS PROCEDIMENTOS DAS AÇÕES JUDICIAIS MANEJADAS NAS RELAÇÕES DE LOCAÇÃO”

Merece relevo também, a inclusão de novas hipóteses aos casos de possibilidade de concessão de ordem liminar em Ações de Despejo.

Por serem ações que tutelam habitação e moradia, resta evidente que as Ações de Despejo devem sempre ter acurada atenção do legislador e parcimoniosa interpretação e instrumentalização por parte dos operadores do direito.

Os efeitos de uma ordem liminar são notoriamente conhecidos. O pedido da parte Autora é imediatamente antecipado e em um prazo bastante curto o imóvel pode ser despejado.

O rol de situações que permite a concessão de liminar em ações desta natureza encontra-se no corpo do artigo 59º da Lei 8.245/91 e que recebeu o acréscimo com a lei nova dos incisos VI a IX, que basicamente regram situações que boa parte da Jurisprudência já vinha aceitando como passíveis de concessão de liminar, dentre as quais, sobressai-se a do inciso VIII.

A bem da verdade, tal incisivo regra a hipótese de locação não residencial cujo prazo terminou e o locatário á encontra-se notificado há mais de 30 dias do interesse do locador em retomar o imóvel.

A possibilidade de liminar nestes casos, certamente fará recair sobre locadores e locatários a obrigação de repensarem os aqueles contratos cujo prazo se escoa e nenhuma renovação é feita. O comodismo da prorrogação por prazo indeterminado deverá finalmente dar lugar à premente urgência em se reunir para repactuar ou renovar a contratação por novo prazo determinado.

Ganha neste ponto, a segurança jurídica de ambas as partes.

O inciso IX deste artigo é talvez um dos que traga a mudança mais significativa da nova legislação.

Trata-se da possibilidade de Despejo com Liminar para os contratos de locação que não tenham garantias do artigo 37º da Lei 8.245/91, ou que tenha tido fiança extinta ou pedido de exoneração consumado.

Em outras palavras, nos contratos em que o locador estiver “descoberto” de garantias contratuais, a legislação compensará este desequilíbrio possibilitando que o Juízo da Ação de Despejo conceda-lhe ordem liminar a fim de abreviar o resultado da demanda.

Com isso, premiar-se-ão os locatários classificados como bons pagadores e evitar-se-á, a demora na restituição do imóvel (posse) ao locador, gerando débitos de meses de encargos locatícios em aberto e que, certamente seriam inadimplidos pelo inquilino que nem mesmo condições reúne, para pagar o aluguel vigente em dia.




Topo da página

 é sócio-diretor da Marsaioli & Marsaioli Advogados Associados.

Revista Consultor Jurídico, 14 de janeiro de 2010, 12h47

Comentários de leitores

0 comentários

Comentários encerrados em 22/01/2010.
A seção de comentários de cada texto é encerrada 7 dias após a data da sua publicação.