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Locadores e locatários

Nova lei do inquilinato não tem o condão de mudar as relações

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Não se pode perder de vista que o contrato de fiança é um contrato acessório ao contrato de locação e, ao mesmo tempo, que suas bases decorrem da pura e simples relação de confiança entre afiançado e fiador. A natureza deste contrato é benéfica e alterações no principal não podem piorar a situação do fiador.

A palavra fiança decorre de fidúcia (confiança) ou, na melhor definição do Dicionário Michaelis: “1 Obrigação assumida por terceira pessoa, responsabilizando-se total ou parcialmente pelo cumprimento da obrigação do devedor, quando este não a cumpre ou não a possa cumprir; caução. 2 Quantia correspondente a essa obrigação. 3 Abonação. 4 Ato de fiar ou caucionar uma obrigação alheia”.

Isto posto, o que se percebe é que a alteração no pólo contratual do locatário por força de separação, ou dissolução conjugal de qualquer outra sorte, altera também a relação de confiança original entre o fiador e o casal.

Assim, caso o fiador que tomou ciência da alteração familiar decidir não mais ser o garantidor da locação para apenas um dos cônjuges, poderá exonerar-se com notificação direcionada ao locador, ficando responsável pelos 120 dias subseqüentes à entrega deste documento.

De qualquer forma, a Jurisprudência já vinha interpretando alterações nos pólos do contrato de locação como justificadores a exoneração da fiança, o que vem de encontro a esta alteração.

Importante repisarmos o fato de que esta regra não se aplica a todos os casos de fiança, mas somente às hipóteses previstas no “caput” do artigo 12º, ao revés do que muito vem se propagando.

O artigo 39º também trouxe em seu corpo um acréscimo importante: “Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”.

 A redação originária deste artigo nunca foi duvidosa ou mesmo polêmica, entretanto, as relações sociais e situações advindas de alguns entraves judiciais acabaram em decisões jurisprudenciais opinando pela duração das garantias contratuais somente até o último dia do prazo contratual e não até a devolução do imóvel em si.

A nova redação sedimenta o entendimento de que as garantias, sejam elas de fiança ou de qualquer outro tipo, responderão pelas obrigações contratuais até a efetiva entrega de chaves (devolução de imóvel).

Algumas decisões judiciais entendiam que a natureza benéfica do contrato de fiança autorizaria o entendimento da garantia somente até o fim do prazo contratual. A partir de agora, nenhuma dúvida mais nesse sentido: mesmo terminado o prazo locatício e prorrogada a locação, as garantias se estenderão até a efetiva entrega do imóvel.

É no artigo 40º onde identificamos uma das mais interessantes inovações desta “modernização”da Lei do Inquilinato.

Este dispositivo traz o rol de hipóteses em que o locador pode exigir a apresentação de novo fiador ou de substituição da garantia já existente e dentre os casos que já existiam, foi incluído o inciso X, cuja redação prevê que na “prorrogação da locação por prazo indeterminado, uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador”.

Assim, duas constatações merecem relevo: (1). No término do prazo contratual, o fiador pode notificar o locador e exonerar-se da fiança, ficando responsável ainda por 120 dias pelas obrigações contratuais de seus encargos e (2). O locador de sua parte, nestes casos em particular, poderá exigir de seu inquilino um novo fiador ou outra garantia.




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 é sócio-diretor da Marsaioli & Marsaioli Advogados Associados.

Revista Consultor Jurídico, 14 de janeiro de 2010, 12h47

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