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Locadores e locatários

Nova lei do inquilinato não tem o condão de mudar as relações

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Em um país com um déficit habitacional de quase 6,3 milhões de domicílios (famílias sem condições econômicas de viabilizar a compra de um imóvel) com recursos próprios, ganham força e importância as legislações abrangendo as relações de Locação Residencial e, em virtude do crescimento e desenvolvimento recente do Brasil, também as Comerciais.

A busca do aperfeiçoamento contínuo dos mecanismos da completa e dinâmica Lei do Inquilinato (8.245/1.991) — aniversariando quase duas décadas — desaguou no final de 2009, na publicação da Lei 12.112/2.009, modificando e complementando algumas questões que foram surgindo nas relações entre locadores e locatários durante estes 18 anos de vigência da Lei do Inquilinato.

Alguns meios de comunicação, entretanto, vêm alardeando tais alterações como verdadeira revolução nas locações, sugerindo que mudanças essenciais ocorreram na fiança, nas multas e até na duração da Ação de Despejo.

Ocorre que, apesar de extremamente positivas e benéficas, as mudanças da nova lei não possuem o condão de mudar a substância global das relações locatícias. Em outras palavras, há benefícios, mas não o “milagre” novo que se noticia.

Algumas alterações chegam a ser simples regulamentações de posições que há muito já vinham sendo adotadas pela Jurisprudência dos Tribunais de nosso país.

Passemos então a analisar as principais mudanças trazidas pelo novo diploma legal e os reflexos que poderão causar nas regras entre os senhorios e seus inquilinos.

A nova redação do artigo 4º, por exemplo, faz previsão expressa a proporcionalidade no cálculo da multa de rescisão nos casos em que o inquilino entregar o imóvel antes do término do prazo contratual.

Na versão atual do dispositivo, a expressão “proporcionalmente ao período de cumprimento do contratual” vem sacramentar uma posição já há tempos adotada pelos diversos tribunais da Federação e do próprio Superior Tribunal de Justiça.

Logo, pouca mudança prática nesta questão, apenas a transformação da posição jurisprudencial maciça em letra de lei propriamente dita.

O artigo 12º trata de alterações nas questões inerentes à fiança, contrato acessório de garantia do pagamento por terceiros, nos casos em que o inquilino não honrar com o adimplemento dos encargos contratuais em dia.

Alguns noticiários veicularam a notícia de que o advento da nova lei traria a possibilidade do fiador exonerar-se de seu encargo quando bem entendesse desde que notificando previamente o locador.

No entanto, tomar essa regra como genérica é equivocar-se. O referido artigo visa proteger hipótese específicas e não a locação em geral.

Reza o texto “Artigo 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”.

 Ora, de plano já é possível observar que a aplicação da regra é limitada aos casos de locações residenciais (novidade da redação atual) e que seu objetivo inquestionável é o de proteger a moradia do cônjuge ou do companheiro nos casos do término da relação conjugal.

O dever de informação ao locador e a fiador previsto no parágrafo 1º deste artigo também é medida salutar, pois traz mais transparência, cautela e lisura às alterações ocorridas no curso da locação.

Mas a maior modificação deste artigo veio no parágrafo 2º com a possibilidade do fiador em eximir-se de sua obrigação nos casos previstos no “caput” (dissolução da sociedade conjugal) por simples ato notificatório, merecendo transcrição o referido texto: “§ 2o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.”

 é sócio-diretor da Marsaioli & Marsaioli Advogados Associados.

Revista Consultor Jurídico, 14 de janeiro de 2010, 12h47

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