Alienação fiduciária de imóvel não permite desconto

Em geral, é direito dos mutuários do Sistema Financeiro de Habitação receber descontos cartorários relacionados aos emolumentos cobrados por ocasião do registro da documentação da primeira aquisição imobiliária para fins residenciais.

O artigo 290 da Lei dos Registros Públicos, a Lei 6.015/73, diz o seguinte, in verbis: “Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento). (Redação dada pela Lei nº 6.941, de 1981)”

Alguns mutuários têm invocado tal benefício, ao contratar alienação fiduciária de imóveis, a partir do disposto no artigo 22, parágrafo 1º da Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis, Lei 9.514/97, in verbis: “Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§ 1^o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº 11.481, de 2007)”. (…)

Para tanto, afirmam que dito artigo, ao prever sua aplicação para quaisquer entes, independentemente de operarem no Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, estaria assim incluindo aqueles que operam mediante o Sistema Financeiro de Habitação – SFH e, portanto, fariam jus aos benefícios previstos no já citado e transcrito artigo 290 da Lei 6.015/73.

O grande equívoco advindo de tal entendimento, s.m.j., diz respeito justamente à simples interpretação literal e errônea que é feita do citado artigo 22, sem atentar para o disposto no artigo 39, inciso I, da mesma Lei 9.514/97, in verbis: “Art. 39. Às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei:

I – não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH.”

A interpretação, como apreende da melhor Hermenêutica Jurídica, deve ser realizada de forma sistemática, obtendo com isso a verdadeira exegese da norma.

Assim, na realidade, todo financiamento realizado nos moldes da Lei 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária Imóvel), independente da entidade envolvida, até mesmo quando se trate de entidade genuinamente afeita ao SFH — como é o caso da Caixa Econômica Federal —, será regulado pelas normas dessa mesma lei, que como a própria ementa designa, só trata de financiamentos pelo SFI.

O fato de se contratar com empresa que atua no âmbito do SFH não significa necessariamente que irão incidir as normas dessa modalidade de financiamento. Dependerá da modalidade contratual escolhida.

A Lei de Alienação Fiduciária de Imóveis não excluiu, em nenhum momento, a possibilidade de alienação fiduciária de bens imóveis financiados pelo SFH. Todavia, em se tratando de alienação fiduciária, como dito, incidirão sim as normas do SFI, que expressamente veda a aplicação das normas do SFH (artigo 39, inciso I, Lei 9.514/97) e, consequentemente, os benefícios dele oriundos (artigo 290, Lei 6.015/73).

Partindo-se desse entendimento, torna-se mais clara a redação do citado artigo 39, que veda expressamente as disposições legais do SFH e quaisquer benefícios a ele relacionados (artigo 290 da Lei 6.015/73) nessas modalidades de contratos (SFI).

Os contratos realizados com a participação de instituição financeira ligada ao SFH, mas contratado pelo SFI, importará na aplicação das normas relativas a este último, sendo inclusive o entendimento pacífico dos Cartórios Imobiliários em geral e da própria Corregedoria Geral do Estado, órgão máximo dirimidor das controvérsias cartorárias.

Donde se conclui que, ao se contratar sob os auspícios da Lei 9.514/97, obrigatoriamente deverão incidir tão e somente só as normas relacionadas ao SFI, vedada a aplicação de qualquer regramento afeito ao SFH, independentemente da entidade que esteja financiando, mesmo que originariamente afeita a contratos regulados pelo SFH.

Destarte, contratos do SFH que possuem alienação fiduciária em garantia serão regrados pela Lei 9.514/97, vedada qualquer aplicação de regramento do SFH, primeiro, por serem linhas de financiamentos totalmente distintas, e segundo, por expressa vedação legal, como já dito acima (artigo 39, inciso I, Lei 9.514/97).