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Mercado imobiliário

Registro de imóvel não pode ser burocrático nem inseguro

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Ultrapassada a situação verificada até o início do século XIX, na qual a propriedade imobilizada pertencia, há décadas, à mesma pessoa ou família e, por conseqüência, era excluída do mercado e não se tornava objeto de contratação, o que dispensava a necessidade de um registro, deparou-se a sociedade moderna com uma série de novas situações comuns que imbuíram, nos legisladores de então, a firme intenção de acabar com o clandestinismo jurídico, com suas hipotecas, constrições judiciais e ocultas onerações para o fim precípuo de blindar o tráfico jurídico-imobiliário da necessidade de se empreender uma peregrinação aos distribuidores e outras instâncias administrativas. Assim nasceu o sistema registral imobiliário, não apenas no Brasil, mas em várias partes do planeta.

Por isso, não se pode olvidar que o registro de todas as vicissitudes judiciais, que possam atingir terceiros, foi e continua sendo condição obrigatória para cumprir com os preceitos básicos dos registros públicos que são autenticidade, segurança, eficácia e publicidade de atos ou fatos jurídicos, blindando o tráfico-jurídico imobiliário desnecessários. Estas são as condições indispensáveis para se estabelecer um cenário favorável à promoção do crédito, atração de investimentos de capital, redução das taxas de juros, eliminação dos empréstimos usurários, simplificação dos procedimentos legais e, sobretudo, proteger as pessoas das fraudes na contratação imobiliária.

4. O artigo 615-A do CPC reflete a importância do registro imobiliário na geração e conservação de ambiente de segurança jurídica.

Em que nos interessa mais de perto, concebeu a Lei 11.382, de 2006, o artigo 615-A, do Código de Processo Civil, que outorga ao credor, munido de certidão comprobatória do ajuizamento da execução, a prerrogativa de averbá-la nos registros de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos à penhora ou arresto, destacando presumir em fraude à execução (artigo 593 CPC) a alienação ou oneração de bens efetuada após a averbação (parágrafo 3º).

Com efeito, a averbação na matrícula do imóvel, antes mesmo da penhora, da simples propositura de execução judicial, providência a cargo do exeqüente, resguarda o terceiro adquirente. Sua não ocorrência resulta em seu favor as presunções legais de boa-fé e da fé pública que emanam do registro, transferindo o ônus de destruir tais presunções ao credor negligente, especialmente quando referir-se à fraude à execução.

As transações imobiliárias ficaram mais seguras. A nova legislação representou um avanço histórico em prol da segurança do tráfico jurídico-imobiliário, resguardando o terceiro adquirente de boa-fé da perda do imóvel por desconhecer ações de execução de dívida contra o vendedor, passíveis de resultar em penhora do bem. Valorizou-se, assim, a chamada segurança jurídica preventiva.

O registro imobiliário desempenha papel importantíssimo para o desenvolvimento econômico e social do país, uma vez que proporciona segurança jurídica nas transações imobiliárias. E somente a partir de um ambiente juridicamente seguro é que se estabelece um cenário favorável para o desenvolvimento do mercado imobiliário, que por sua vez fomenta o crédito imobiliário, com efeito multiplicador e abrangente na atividade econômica como um todo.

Tenha-se em conta que, em termos econômicos, paga-se alto pela insegurança jurídica. Até então, constatava-se a progressiva redução no número de compradores e vendedores aptos a passar a escritura definitiva, valendo-se cada vez mais de outros instrumentos como contratos de gaveta e procuração sucessiva. A venda de imóveis esbarra na falta de liquidez, pois o negócio não é nem rápido, nem tão seguro, fruto de exigências exageradas, quantidade absurda de certidões, seja do vendedor, do comprador e do próprio imóvel, o que estimula a depreciação do valor do bem. Este cenário espelha um contra-senso que traz conseqüências econômicas perversas a um país que quer e precisa desenvolver seu mercado imobiliário, pois a lógica caminha em sentido inverso, na medida em que quanto mais custos de transações sejam poupados, mais transações ocorrerão e mais recursos serão canalizados para atividades produtivas.

5- Natureza Jurídica da Averbação Premonitória

A averbação premonitória, de que trata o referido dispositivo legal, é espécie do gênero inscrição declarativa, de cunho cautelar, que surge geralmente como incidente processual. Trata-se de casos avulsos de premonição de riscos em que os mais freqüentes são os constritivos (penhora, arresto e seqüestro) e os citatórios de ações reais e pessoais reipercussórias, mas também às vezes surgindo sob as roupagens de bloqueio da matrícula e de indisponibilidade de bens.

 é desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais.

Revista Consultor Jurídico, 11 de julho de 2007, 0h00

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