Consultor Jurídico

Notícias

Você leu 1 de 5 notícias liberadas no mês.
Faça seu CADASTRO GRATUITO e tenha acesso ilimitado.

Garantia do comprador

Banco não pode penhorar imóvel de quem comprou com boa-fé

Banco não pode executar penhora de imóvel comprado por terceiro com boa-fé. O entendimento é da 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça. A Turma proibiu a Caixa Econômica Federal de penhorar um imóvel.

A CEF recorreu ao STJ contra a decisão da Justiça Federal em Brasília. A primeira e a segunda instâncias admitiram que o terceiro prejudicado entrasse com ação de Embargos de Terceiro para se livrar da penhora. O relator do processo, ministro João Otávio de Noronha, negou o recurso com base em duas súmulas da Corte — 84 e 308.

A súmula 308 do STJ define que a hipoteca formada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa da compra ou venda, não tem eficácia em relação a quem adquiriu o imóvel. A Súmula 84 diz que é admissível a oposição de Embargos de Terceiros fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda do imóvel ainda que desprovido de registro.

Leia o voto:

RECURSO ESPECIAL Nº 558.364 - GO (2003⁄0102244-0)

RELATOR: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

RECORRENTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF

ADVOGADO: ADRIANA SOUSA DE OLIVEIRA E OUTROS

RECORRIDO: ARTÊMIO VIEIRA DA ROCHA

ADVOGADO: PAULO ANDRE DE ALBUQUERQUE

RELATÓRIO

O EXMO. SR. MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA:

Interpõe a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL recurso especial fundado nas alíneas "a" e "c" da norma autorizadora, contra acórdão proferido pela Quinta Turma do Tribunal Regional Federal da 1a Região e assim ementado:

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ADMISSIBILIDADE. GARANTIA HIPOTECÁRIA DE FINANCIAMENTO. TERCEIROS DE BOA-FÉ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

1. A jurisprudência tem entendido que é admissível a ação de embargos de terceiro como instrumento processual adequado para que o promissário-comprador de unidade financiada possa livrar-se de penhora incidente sobre o imóvel por ele adquirido de boa-fé.

2. Os efeitos da hipoteca resultante de financiamento imobiliário são ineficazes em relação ao terceiro, adquirente de boa-fé, que pagou pelo imóvel e não participou da avença firmada entre a instituição financeira e a construtora, ainda mais tendo presente a circunstância de que a CEF agiu com manifesta negligência na preservação de seu crédito perante sua devedora, deixando de fiscalizar a alienação das unidades imobiliárias, na forma prevista no contrato de mútuo.

III. Apelação a que se nega provimento" (fl. 207).

Nas razões recursais, defende a recorrente duas teses:

a) violação dos arts. 128 e 460 do CPC em face da incompleta e equivocada prestação jurisdicional expedida no acórdão recorrido. Pondera que o órgão julgador incorreu em julgamento extra petita, na medida em que houve manifestação acerca de questões não ventiladas nos autos;

b) ao argumento de que foram violados os arts. 135, I; 530, I; 674, IX, 755; 811;815, § 1º; 859 e 1.560 do CCB; art. 167, I, da Lei 6.015⁄73 e art. 5º, XXXVI e LV da CF⁄88, argumenta que, na hipótese em que a credora hipotecária não participou da celebração de contrato de compromisso de compra e venda, tampouco liberou os promitentes-vendedores do vínculo hipotecário, qualquer negócio entre a incorporadora e os promitentes-compradores ser-lhe-á inoponível. Sob esse aspecto, colaciona julgados proferidos nesta Corte que, divergindo do entendimento consignado no acórdão recorrido, conferem amparo à sua tese.

Não foram apresentadas contra-razões (fl. 231).

O apelo foi admitido à fl. 233.

É o relatório.

RECURSO ESPECIAL Nº 558.364 - GO (2003⁄0102244-0)

EMENTA

PROCESSO CIVIL E CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ADMISSIBILIDADE. GARANTIA HIPOTECÁRIA DE FINANCIAMENTO. TERCEIROS DE BOA-FÉ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. VIOLAÇÃO A DISPOSITIVO DE ORDEM CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE EXAME NA VIA DO RECURSO ESPECIAL.OCORRÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. SÚMULAS 282 E 356⁄STF. SÚMULAS 84 E 308⁄STJ.

1. A via do recurso especial não é própria para o exame de questões situadas no patamar do direito constitucional.

2. Aplicam-se os óbices previstos nas Súmulas n. 282 e 356⁄STF quando as questões suscitadas no especial não foram debatidas no acórdão recorrido nem, a respeito, foram opostos embargos de declaração.

3. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel " (Súmula n. 308⁄STJ).

4. "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro" (Súmula n. 84⁄STJ).

5. Recurso especial parcialmente conhecido e improvido.

VOTO

O EXMO. SR. MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA:

Inicialmente, não conheço do recurso especial com relação à argüição de infringência ao art. 5º, XXXVI e LV da CF⁄88, porquanto é vedado a esta Corte, em sede de recurso especial, apreciar violação de dispositivos constitucionais, em razão da rígida competência que lhe foi outorgada pelo art. 105, III, da Carta Magna.

Quanto à alegação de ocorrência de julgamento extra petita – ofensa aos arts. 128 e 460 do CPC –, verifico que tal matéria que não foi enfocada no acórdão recorrido e que tampouco foi objeto dos subseqüentes embargos de declaração. Caso, pois, de aplicação dos óbices previstos nas Súmulas 282 e 356⁄STF.

No tocante à ofensa dos demais dispositivos legais e ao dissídio pretoriano suscitado, de igual modo, o apelo não merece prosperar.

Com efeito, é reiterada a orientação jurisprudencial desta Corte – sendo, inclusive, objeto do enunciado da Súmula 308⁄STJ, que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel ". Predomina também neste Tribunal, sendo, também, matéria inscrita em enunciado sumular – Súmula 84⁄STJ –, o entendimento de que "é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro".

Isso posto, conheço parcialmente do recurso e nego-lhe provimento.

É como voto.

Revista Consultor Jurídico, 12 de fevereiro de 2007, 10h35

Comentários de leitores

2 comentários

Concordo que há situações em que o indivíduo fi...

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Concordo que há situações em que o indivíduo fica muito vulnerável. Mas daí a romper com o conceito do direito real de garantia, como é o caso da hipoteca, vai uma distância abissal. O direito real de garantia possui realidade porque acompanha o imóvel com quem quer que ele esteja; outrossim, só adquire realidade depois de registrado na matrícula do imóvel. De modo que, considerada a forma como a propriedade imobiliária é organizada pelo ordenamento pátrio, só não toma conhecimento do gravame o adquirente relapso, negligente. Em sendo assim, age, no mínimo, com culpa, por isso deve arcar com a responsabilidade decorrente da sua incúria. A propriedade adquire-se somente com o registro do título translativo no órgão registrário. O contrato, segundo a sistemática do nosso ordenamento jurídico, não tem o condão de transferi-la. Embora possua força que obriga as partes, representa tão somente uma tendência à aquisição da propriedade. Por isso que o adquirente, mesmo munido de escritura pública de compra e venda, que não a registra imediatamente corre o risco de não adquirir a propriedade caso o alienante venda o imóvel para outra pessoa. Mesmo que esta venda seja posterior àquela, se o segundo adquirente a registrar no cartório de registro imobiliário, dando seqüência ao princípio da continuidade registral, tornar-se-á dono do bem de raiz e aquele primeiro contratante terá contra o alienante ação de restituição, pois o contrato que celebrara resolver-se-á em perdas e danos. Esse é o direito. Assim funciona o comércio jurídico conforme as leis brasileiras. O entendimento do STJ colhe a sociedade de surpresa. Trata-se de decisão perplexa, pois a Corte incumbida de fazer valer as leis federais simplesmente julga com desabrida insolência “contra legem”, negando vigência às provisões legais que disciplinam a hipoteca como direito real de garantia, cuja realidade só existe por atribuição jurídica de determinados efeitos, entre os quais está o de seqüela (perseguir o bem com quem ele estiver). Ora, decisões desse jaez rompem com o compromisso ético que vincula os juízes a aplicarem a vontade da lei. São decisões que se caracterizam mais pelo vigor da arbitrariedade do que pela imposição da vontade geral traduzida no dispositivo legal que deixou de ser aplicado sob um fundamento estapafúrdio e sem sentido, forjado pelo STJ adrede para impor, com elevada dose de paternalismo, uma solução favorável ao adquirente. Em que pese o sentido de eqüidade ou justiça que pode permear tal decisão, nem por isso deixa de ser contrária à lei e por essa razão perplexa, pois a lei, se é má, deve ser retirada do ordenamento, seja pela declaração de sua inconstitucionalidade, seja pela revogação levada a efeito pelo poder competente (o Legislativo). Do contrário, é válida e deve ser aplicada pelo poder que tem o dever funcional de dar largura a sua atuação. O que não se pode é admitir atitudes quejandas dos tribunais, pois todo paternalismo é portador de riscos incomensuráveis para a sociedade. Hoje a proteção paternalista defere-se em favor do indivíduo contra um banco, mas amanhã será o inverso, como aliás já acontece no que diz respeito aos juros e à indexação de empréstimos em moeda estrangeira, às administradoras de cartões de crédito, que lesam muito mais a um número muito maior de pessoas do que essas questões sobre a hipoteca de bens realizada pelo incorporador em favor do agente financeiro. (a) Sérgio Niemeyer Advogado – Diretor do Depto. de Prerrogativas da FADESP - Federação das Associações dos Advogados do Estado de São Paulo – Mestre em Direito pela USP – Professor de Direito – Palestrante – Parecerista sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br ou sergioniemeyer@ig.com.br

A Caixa Econômica Federal, sempre querendo tira...

Zito (Consultor)

A Caixa Econômica Federal, sempre querendo tirar proveito. Mais, a Doutra Justiça esta vigilante contra essa Instituição que só quer tirar vantagens sem cumprir as suas obrigações legais. Ex. Imóvel segurado ela não quer cobrir o sinistro.

Comentários encerrados em 20/02/2007.
A seção de comentários de cada texto é encerrada 7 dias após a data da sua publicação.