Consultor Jurídico

Notícias

Você leu 1 de 5 notícias liberadas no mês.
Faça seu CADASTRO GRATUITO e tenha acesso ilimitado.

Direito do comprador

Leilão de imóveis é regido pelo Código de Defesa do Consumidor

Por 

Grandes bancos realizam periodicamente mega leilões imobiliários, com oferta pública de dezenas ou centenas de imóveis. Estes eventos são amplamente divulgados: anúncios nos jornais, televisão, Internet etc.

O público procura este evento para a compra da casa própria, seja à vista ou mediante financiamento, ou, então, investidores do mercado imobiliário: comerciantes, empresários etc. São divulgadas no Edital de Leilão e nos catálogos, as condições gerais do negócio: direitos e obrigações do alienante e comprador, como comissão do leiloeiro, forma de pagamento, estado do imóvel etc.

A periodicidade e o grande volume dos bens colocados à venda, que não integram o ativo imobilizado destas instituições financeiras, demonstram que os bens colocados à venda são meros produtos destinados a consumidores, para auferir lucro. Exemplificando: a venda de imóveis em hasta pública está para o Banco, como a venda de frutas está para o feirante: fornecimento de mercadorias destinadas aos consumidores, visando lucro.

A Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça diz que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras, o que se coaduna com meu entendimento.

A oferta ao público — Edital de Leilão —, é proposta pública, nos termos do artigo 429 do Código Civil: “A oferta ao público equivale a proposta (...)”

A proposta (Edital de Leilão) obriga o proponente: Artigo 427 do Código Civil e artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor.

Caso o consumidor arremate o imóvel colocado à venda no leilão, firma com o banco o Compromisso de Venda e Compra, que é o contrato preliminar. Vale ressaltar que este contrato (Compromisso de Venda e Compra) é contrato de adesão, apresentado com as cláusulas já impressas pelo Banco fornecedor, ao qual o consumidor adere.

O Compromisso (contrato preliminar), obriga as partes a concluírem o definitivo, nos termos pactuados, com a transferência do domínio do bem de raiz: artigo 462 do Código Civil.

É importante frisar que, como contato de adesão, deve ser equilibrado entre as partes, como respeito aos direitos do consumidor. Havendo cláusulas abusivas e iníquas, que estabeleçam vantagens desproporcionais à instituição financeira alienante, em prejuízo do comprador, deverão ser consideradas nulas, como dispõe o Código de Defesa do Consumidor: artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor.

O comprador do imóvel em leilão não poderá, por exemplo, ser obrigado a aceitar condições iníquas, tais como: pagamento à vista, mas entrega do imóvel em prazo abusivo imposto pelo banco; assumir a posse do imóvel sem o direito de vistoria prévia, antes da entrega do mesmo; direito à evicção (caso terceiro reivindique direitos sobre o imóvel, o Banco deverá responder por isto: art. 447 do Código Civil); imposição arbitrária de Tabelionato para lavratura de escritura (a Lei determina ser livre a escolha do Tabelionato pelo comprador) etc.

O comprador do imóvel em leilão poderá exigir judicialmente a anulação das cláusulas abusivas e, se for o caso, indenização por prejuízos decorrentes de eventual má fé na formação e execução do contrato.

Concluindo: é relação de consumo a venda e compra de imóveis colocados à venda em grandes leilões de instituições financeiras, caso estes bens não façam parte de seu ativo imobilizado.

Devem ser resguardados os direitos dos compradores nos termos da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) e da Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça.

 é advogada e ambientalista.

Revista Consultor Jurídico, 27 de agosto de 2007, 11h54

Comentários de leitores

1 comentário

Perfeito o entendimento da Dra. Carmen Patrícia...

Leopoldo Luz (Advogado Autônomo - Civil)

Perfeito o entendimento da Dra. Carmen Patrícia. Se o imóvel alienado pela instituição financeira não é parte do seu ativo fixo, é mercadoria posta, por oferta pública, no mercado de consumo. Dia a dia as barreiras para aplicação ampla do CDC vão caindo. São quase 17 anos, desde sua aprovação e algumas classes de fornecedores ainda tentam lobbies para se verem livres dele. Por muitos anos, o dia 11 de setembro será marcado pela lembrança do trágico ataque suicida nos EUA em que a intolerância subtraiu cerca de quatro mil vidas. Os mais velhos também se lembrarão de Salvador Allende, presidente democraticamente eleito que, neste dia, em 1973, foi destituído e morto por um sangrento golpe militar liderado pelo general Pinochet com ostensivo apoio norte-americano. Deixando um pouco de lado as inúmeras manchas de sangue causadas em cada um dos 365 dias por jovens idealistas reduzidos a robôs telecomandados por perversos líderes, há algo muito importante a ser comemorado no Brasil em 11 de setembro: os dezessete anos da aprovação da Lei n.º 8.078/90 – Código de Proteção e Defesa do Consumidor (CDC). O Código de Defesa do Consumidor alterou radicalmente o regramento das relações de consumo, introduzindo um verdadeiro micro-sistema jurídico à disposição da sociedade e do consumidor, proporcionando tutela civil, administrativa e penal em face de abusos do mercado.

Comentários encerrados em 04/09/2007.
A seção de comentários de cada texto é encerrada 7 dias após a data da sua publicação.