Alienação fiduciária de bem imóvel garante operação de factoring

Mesmo com as alterações recentemente introduzidas pela Lei 10.931/04, a alienação fiduciária de bem imóvel continua a ser um importante e eficaz instrumento de garantia real para as empresas de factoring e para o próprio mercado imobiliário na concessão de crédito.

A intenção do relator do projeto de lei, deputado Ricardo Izar, era restringir a garantia da alienação fiduciária ao mercado financeiro, mas essa intenção não ficou clara no texto da Lei, o que permite que as operações em geral, e de factoring em especial, continuem a ser garantidas pelo instituto da alienação fiduciária.

A alienação fiduciária é instrumento interessante para as factorings que concedem linhas de crédito rotativas. Normalmente, as empresas de factoring concedem ao cliente um limite para que este opere títulos emitidos em decorrência de sua atividade (normalmente de 60% a 70% do valor do imóvel alienado fiduciariamente), com prazo certo para quitá-lo. As operações devem ser especificadas em uma conta gráfica, elaborada mensalmente e rubricada pelas partes, em que se apontarão as partidas a crédito e a débito.

Para que tal operação seja eficaz, é necessário fazer um contrato em que o devedor dá um imóvel de sua propriedade em garantia da quitação da obrigação, protegendo o credor dos chamados “vícios de origem”, e arquivá-lo no Cartório Registro de Imóveis competente.

Nesse momento, a posse indireta do imóvel passa ao credor, ficando a posse direta com o devedor. Se a obrigação não for cumprida no prazo certo, a propriedade será consolidada em nome do credor e o imóvel levado à praça pública, cumpridos os requisitos da lei.

A grande vantagem dessa importante ferramenta é a desnecessidade de uma ação judicial, tornando todo o procedimento muito rápido, em comparação com o tempo de tramitação dos processos na Justiça.