Falta de conserto não dá direito de isenção de taxas de condomínio

O fato de o condomínio não ter feito os reparos prometidos em apartamento não dá direito de o morador parar de pagar as despesas condominiais. A decisão é da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que rejeitou recurso de Stefan Chortis e sua mulher, Chawa Gay Chortis, de São Paulo.

O entendimento firmado foi o de que a convenção de condomínio tem caráter estatutário e institucional, e não pode ser confundida com a natureza do contrato civil. Dessa forma, suas disposições não alcançam somente aqueles que a assinaram, mas todos os condôminos que ingressarem no condomínio posteriormente. E por ter natureza jurídica diversa da do contrato bilateral, o condômino não pode invocar a exceção do contrato não cumprido para deixar de arcar com as despesas condominiais.

O casal apelou para o STJ para não pagar R$ 8.239,38 que lhes é cobrada pelo Condomínio Edifício Cláudia, referente a despesas em atraso. Segundo o site do STJ, o casal se recusou a pagar as taxas devidas porque o condomínio não cumpriu a promessa — aprovada em convenção — de reparar os prejuízos causados em seu apartamento, por infiltrações e vazamentos.

Eles alegavam que como o acertado na assembléia de condôminos não foi cumprido, não tinham obrigação de pagar as parcelas em atraso, porque o condomínio não cumpriu sua parte no contrato. Segundo a defesa do casal, aplica-se ao caso o princípio do direito romano da “exceptio non adimplet contractus”. Ou seja, o direito da pessoa de não cumprir sua parte no contrato, por não ter a outra parte cumprido a sua, exceção prevista no art. 1.092 do Código Civil brasileiro.

O argumento não foi acolhido. O relator do processo, ministro Barros Monteiro, assinalou que esse artigo se aplica apenas às hipóteses de contratos bilaterais, nos quais nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o cumprimento da do outro. Só que a convenção condominial não pode ser confundida com um contrato bilateral.

Para Barros Monteiro, ainda que o condomínio se tenha obrigado, em assembléia, a reparar os prejuízos causados ao apartamento dos recorrentes, não lhes é permitido recusar o pagamento das cotas condominiais, até porque, sem a contribuição mensal de todos os condôminos, o condomínio não terá como subsistir.

Assim, os danos causados ao apartamento, cuja responsabilidade é atribuída ao condomínio, acarretam a eles um direito subjetivo. Mas que não pode servir como motivo para não cumprir o dever de contribuir para as despesas condominiais.

Resp 195.450