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Dívida herdada

Arrematante de imóvel em leilão deve pagar dívidas de condomínio

Comprador de imóvel é responsável pelo pagamento dos encargos condominiais mesmo em caso de arrematação. A conclusão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, que não conheceu do recurso da arrematante Filomena Armentano Bottino, de Niterói, do Rio de Janeiro, contra o Condomínio do Edifício Luxemburgo.

A ação de cobrança das cotas condominiais foi proposta pelo condomínio contra a ex-proprietária do imóvel, na 9ª Vara Cível da comarca de Niterói. Como o referido imóvel estava hipotecado a Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil (Previ), foi levado a leilão e arrematado por Filomena.

"A ré adquiriu o imóvel em tela, por valor muito próximo ao da avaliação, sendo naquele ato, apregoado pelo Sr. Leiloeiro, que a venda se daria em caráter livre e desembaraçado de quaisquer ônus e a dívida condominial, única existente, obviamente, seria paga com os frutos da praça, e, por seu turno, intransmissível", afirmou o advogado. "Caso contrário, ninguém seria louco em adquirir o bem", acrescentou.

Apesar da oposição do condomínio, o produto da arrematação foi reivindicado pela Previ. O juiz decidiu favoravelmente ao pedido. O condomínio renovou, então, a cobrança contra a arrematante. Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro modificou a sentença. "Da responsabilidade do adquirente, a qualquer título,da unidade residencial, o pagamento dos débitos condominiais a ela aderidos, não se socorreria a apelada nem mesmo da circunstância de ausência de menção dos encargos do respectivo edital de praça, sobremodo porque a execução se dava exatamente para satisfação desse débito - dos quais, assim, tinha conhecimento", afirmou o desembargador Maurício Caldas, em seu voto.

Ainda segundo ele, a execução não teria sido possível sem a prova da quitação das obrigações condominiais. "Aceitando, sem tal prova, adquirir o bem, sujeitou-se a adquirente ao ônus de sua própria desídia, que não pode pretender increpar ao edital, se os termos do parágrafo único, do artigo 4º, da Lei de Condomínios lhe impunha a cautela que, ademais, desprezou, sabedor que era - insista-se - ao comparecer a execução, das dívidas que recaíam sobre o imóvel", acrescentou, ao dar provimento a apelação, condenando a arrematante a pagar ao condomínio a importância de R$ 16.083,54, acrescidos de correção monetária, e juros de mora de 0,5% ao mês, desde a citação.

No recurso especial para o STJ, a arrematante alegou violação ao artigo 535, II e artigo 686, V, do Código de Processo Civil, além de divergência jurisprudencial. A Quarta Turma não conheceu do recurso e afastou as alegações de violação. Para a Turma, a decisão do TJ-RJ seguiu a mesma direção do entendimento do STJ. "O adquirente, mesmo no caso de arrematação, deve responder pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à alienação", reafirmou o ministro Fernando Gonçalves, relator do recurso. (STJ)

Processo: Resp 506.183

Revista Consultor Jurídico, 17 de dezembro de 2003, 11h00

Comentários de leitores

2 comentários

O problema não foi ter o arrematante pago a dív...

castro (Defensor Público Federal)

O problema não foi ter o arrematante pago a dívida condominial, conforme confirmado pelo STJ. O busíles sobre a matéria está no levantamento do produto da arrematação pelo Banco Credor Hipotecário. Ora, numa prelação fácil constatar que o crédito condominial possui preferência em face do crédito hipotecário. Assim, indubitavelmente, a decisão do magistrado que deu preferência ao Credor Hipotecário para levantar o produto da arrematação, em detrimento do crédito condominial, foi TERATOLÓGICA EM TODOS OS SENTIDOS. Agora, não se sabe se o levantamento pelo Banco decorreu de inércia do Condomínio por ocasião da prelação. Pode ser que o condomínio não se empenhou adequadamente na lide, perdeu prazo, não recorreu, etc. Certamente se o condomínio discutisse a preferência do seu crédito em face do crédito hipotecário, o STJ decidiria a favor do condominio. Desse modo, cabe ao arrematente que posteriormente teve que pagar o débito condominial, verificar se ocorreu desídia na atuação judicial do condomínio por ocasião da prelação. Caso confirmado, entendo que o arrematente tem uma demanda judicial de cobrança e ou danos materiais em face do condomínio!!!

Loucura! Pelo texto a base da execução foi pel...

Júlio Cesar Oliveira de Medeiros ()

Loucura! Pelo texto a base da execução foi pelo crédito de despesas de condomínio. Terceiro arrematante efetua lançe e arremata, deposita o valor do imóvel arrematado, presumivelmente, houve intimação do credor hipotecário que, tendo preferência na arrematação levou o dinheiro depositado pelo arrematante. Entendo que o arrematante ao efetuar o depósito desvilvulou da obrigação do devedor originário, bem como, este teve sua dívida quitada pela arrematação. Se na prelação dos créditos a hipoteca teve preferência, o arrematante não pode ser responsabilizado pela prelação, pois, deste modo não há segurança no judiciário e não teremos mais arrematantes. Neste caso vejo que trata-se de um desvio total e histório dos fundamentos da arrematação, pois, o arrematante tem vínculo negocial com o Estado e não com o credor, se o STJ entender por isso, não teremos mais segurança em juízo e principalmente fé na Justiça. Sem dúvida houve lesão ao patrimônio do arrematante praticado pelo Estado. Isso não pode ser o fim que predispõe a Justiça. Loucura!

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