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Sem prescrição
Compradora de imóvel poderá regularizar aquisição
A ação que visa a escritura definitiva de um imóvel comprado e ocupado há quase 50 anos e registrado muitos anos depois é imprescritível. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça.
Em novembro de 1954, Marysia Malheiros firmou com a Construtora Alfa S.A. um compromisso de compra e venda de um lote em Nova Lima (MG), em caráter irrevogável, quitando a última prestação em dezembro de 1960. Como não lhe foi firmada a correspondente escritura definitiva, em janeiro de 1999 ela ajuizou uma ação de adjudicação compulsória para promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura.
O juiz de direito da Primeira Vara de Nova Lima entendeu que ocorreu a prescrição, uma vez que o tipo de ação interposto prescreve em 20 anos. A compradora apelou ao Tribunal de Alçada de Minas Gerais, que, contudo, manteve a sentença, levando Marysia a recorrer ao STJ.
O relator na Quarta Turma indeferiu o pedido, sob o entendimento de que a ação poderia ter sido apresentada em 1960, quando a adquirente da propriedade afirma ter quitado todas as prestações. O ministro Ruy Rosado, no entanto, discordou do relator. Para ele, o contrato de compra e venda de bem imóvel sem cláusula de arrependimento confere ao comprador que cumpre integralmente a sua prestação o direito de o juiz imprimir caráter definitivo ao contrato preliminar.
Ruy Rosado entende que o direito do compromissário comprador apenas se extingue diante do direito adquirido por outras pessoas, mediante o usucapião do imóvel. No caso em análise, destaca o ministro, Marysia celebrou o contrato em 1954, levou-o a registro em 1999, exerce a posse há quase 50 anos e não teve, ao que se saiba, qualquer oposição ao seu exercício, pagando as 84 prestações.
Reuniu, enfim, todos os elementos para que lhe seja concedido o único ato de que precisa: a simples formalização de um direito que se constituiu com a integral execução do contrato, além de quase meio século a consolidar a sua posição jurídica. Segundo ele, enquanto não surgir para outra pessoa o direito de se opor ao pedido de Marysia, não há razão para que lhe seja negado o que veio pleitear.
O ministro observou, ainda, que essa demora não é um fato inusitado. "Na nossa sociedade, especialmente na desprovida de maiores recursos e de pouco estudo, que constitui a grande massa, a maioria dos negócios imobiliários sobre os pequenos lotes urbanos ou rurais que ocupam é feita sem nenhum papel; quando chegam a tanto, o documento recebido confere a idéia de segurança e de suficiência, não imaginando o adquirente que poderá perder o seu direito se não atender ao formalismo da lei", afirmou.
"É por isso que nossas leis -- tão perfeitas e copiadas dos europeus -- têm tanta dificuldade de serem cumpridas e aplicadas: não são feitas para o nosso povo", concluiu. Esse foi o entendimento seguido pelos demais integrantes da Turma. (STJ)
Resp 396.206
Revista Consultor Jurídico, 31 de março de 2003.
Revista Consultor Jurídico, 31 de março de 2003
