Consultor Jurídico

Artigos

Você leu 1 de 5 notícias liberadas no mês.
Faça seu CADASTRO GRATUITO e tenha acesso ilimitado.

Opinião

Prazo prescricional de débitos condominial deve ser de 10 anos

Por 

Questão controversa desde a entrada em vigor do Código Civil de 2002 gira em torno do prazo prescricional das cotas condominiais, se de cinco ou de dez anos. A celeuma se instalou em razão de omissão e da falta de precisão do legislador ordinário acerca do tema. Isto porque, enquanto o artigo 205 caput do Código Civil determina que a prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não haja fixado prazo menor, o artigo 206, §5º, inciso I, da mesma lei fixa a prescrição quinquenária para a pretensão de cobrança de dívidas líquidas, constantes de instrumento público ou particular.

Com isso, há os que defendem a prescrição decenal das cotas condominiais em razão da lei não preceituar prazo menor para a prescrição de dívidas desta natureza, enquanto outros advogam pela prescrição quinquenária dos débitos de natureza condominial, já que dívidas dessa natureza se enquadrariam nos requisitos do artigo 206, §5º, inciso I do Código Civil, ou seja, são dívidas líquidas e constantes de instrumento particular.

A divergência é tão reiterada nos tribunais do país e, por consequência, no Superior Tribunal de Justiça, que foi submetido, pelo ministro Luis Felipe Salomão, à 2ª Seção do STJ o julgamento de um recurso na sistemática dos repetitivos, onde se decidirá, de uma vez por todas, o prazo prescricional das cotas condominiais.

Embora o STJ tenha mantido, durante anos, o entendimento de que as cotas condominiais prescrevem em cinco anos, em razão de, no seu entendimento, as dívidas desta natureza se encaixarem aos requisitos do artigo 206, §5º, inciso I do Código Civil, fundamentos não faltam para que a corte decida, em definitivo, que esse prazo para dívidas dessa natureza é de dez anos.

Isto porque, além de o prazo prescricional das despesas condominiais não se amoldarem às situações específicas tratadas no artigo 206 do Código Civil, não foi atribuído a este tema tratamento especial seja pelo próprio Código Civil, seja pela Lei 4.591/64, que rege os condomínios edilícios.

Ou seja, se não há na legislação ordinária previsão expressa acerca do prazo prescricional das cotas condominiais, e a obrigação de pagá-las não se acomoda nos requisitos estipulados peça artigo 206, §5º, inciso I do CC/2002, é inegável que o referido prazo é de dez anos, em observância ao positivado no artigo 205 do CC/2002.

Além dos fundamentos acima, que, por si só, garantem a aplicação do prazo decenal para as cotas condominiais, tem-se que, nos exatos termos do artigo 1.336, inciso I do Código Civil, a obrigação de pagar essas despesas decorre da lei e não de instrumento público ou particular, obrigando o titular da unidade imobiliária ao pagamento de contribuição condominial justamente pelo fato ostentar esta condição, em conformidade com o Princípio da Solidariedade, que, sobretudo, norteia a vida em condomínio.

Então, não pode o artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil ser aplicável às cotas, mormente pelo fato de ser a convenção de condomínio tão somente um documento que regula a cobrança das prestações devidas pelos condôminos, e não instrumento de fonte da obrigação.

A esse respeito, é importante deixar claro o fato de que o nascimento da relação obrigacional decorrente da propriedade de uma unidade imobiliária que integre um condomínio edilício não se dá pela convenção deste, que apenas regulamenta tal obrigação. A obrigação de pagamento de cotas tem natureza “propter rem”, o que significa que seu nascimento se dá em razão da relação jurídica existente entre uma pessoa e um determinado bem, relação de propriedade, sendo certo que a obrigação, nesses casos, acompanha o bem imóvel, independentemente da sua titularidade.

Evidente que sendo o pagamento de despesa condominial uma obrigação propter rem (própria da coisa), esta não tem correspondência com a dívida líquida constante de instrumento público ou particular, justamente porque tais instrumentos não são a fonte da obrigação condominial.

Esclareça-se que ainda que a convenção condominial instrumentalize a obrigação de cooperar com o pagamento das despesas de manutenção das partes comuns nos condomínios edilícios, como corriqueiramente ocorre, é certo que esse instrumento não é a fonte de tal obrigação.

Ainda assim, não bastassem todos os argumentos acima, é certo que a adoção de entendimento diverso se consubstanciaria em uma flagrante premiação para os condôminos inadimplentes, em detrimento do direito da coletividade que compõe o condomínio e, por consequência, do Princípio Constitucional da Solidariedade, que norteia a vida nessa modalidade de organização.

Por outro lado, o prazo de prescrição decenal, além de ser o previsto em lei, é o mais benéfico à coletividade, já que, em caso de inadimplemento, serão os moradores que integram o condomínio edilício, pares do inadimplente, que eventualmente serão prejudicados pela prescrição das dívidas no exíguo prazo de cinco anos, período que, muitas vezes, é utilizado pelo condomínio na tentativa de solucionar a questão extrajudicialmente, mormente quando as cotas não montam cifras elevadas.

Dessa forma, o resultado do julgamento a ser enfrentado pelo Superior Tribunal de Justiça quando da análise do Recurso Especial 1.783.930, que está sob a sistemática dos recursos repetitivos, terá um enorme impacto para os condomínios, já que há grande quantidade de ações tramitando em que se discute a prescrição das cotas condominiais, além de que encerrará recorrente controvérsia que já se arrasta há muito nos tribunais do país.

Espera-se que o Superior Tribunal de Justiça interprete sistematicamente os mencionados artigos em choque do Código Civil para determinar a aplicação do artigo 205 caput às dívidas de natureza condominial, garantindo, assim, o prazo prescricional de dez anos aos débitos dessa natureza, em homenagem ao Princípio Constitucional da Solidariedade e mitigando os prejuízos dos condôminos adimplentes com suas obrigações, já que eventuais débitos sempre recaem sobre os adimplentes com suas obrigações decorrentes da propriedade.

 é advogado e especialista em Direito Imobiliário, pela Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro (Emerj).

Revista Consultor Jurídico, 24 de maio de 2016, 15h08

Comentários de leitores

3 comentários

Perfeito artigo

Thiago R. Pereira (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Parabéns ao articulista que, diferentemente das análises rasteiras, e de modo objetivo, aprofunda a questão buscando a correta solução no âmago da controvérsia.

Saudações ao articulista, e que sua perspicaz análise sirva de base para o julgamento da causa.

Dormientibus Non Sucurrit Ius!

Marlon Rodrigo Polvero (Advogado Autônomo - Civil)

Se a administração do condomínio não teve o cuidado de ajuizar a ação de cobrança no prazo de 5 anos, também não o terá em 10.
É cediço que o ordenamento jurídico não deve servir aos interesses dos maus pagadores, contudo tal premissa não deve ser determinante para que o STJ decida pela prescrição decenal em detrimento da quinquenal.
Antes, para decidir a questão, deve o STJ levar em consideração o ordenamento jurídico vigente, eis que o fato deve se subsumir à norma, não o contrário.
Com o advento do CPC/15 ganhou mais força o entendimento de que a prescrição é quinquenal, tendo em vista a redação dada ao art. 784, inc. X, c/c a do art. 783:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
Art. 783. A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.
Isso porque, dos citados artigos, se extrai norma que prescreve a necessidade de que o título executivo seja constituído por obrigação certa, líquida e exigível, ao mesmo tempo em que se confere eficácia executiva às cotas condominiais (crédito).
Tamanha foi a convicção do legislador nesse sentido que incluiu no rol dos títulos executivos extrajudiciais as contribuições de condomínio edilício.
Existe correspondência com a norma que se extrai do art. 206, § 5º, inc. I, do CC/02:
Art. 206. Prescreve:
§ 5º Em cinco anos:
I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;
Assim, haja vista a obrigação decorrer de ato convencional, ser líquida e devidamente documentada, impõe-se o prazo prescricional quinquenal.

Dormientibus Non Sucurrit Ius!

Marlon Rodrigo Polvero (Advogado Autônomo - Civil)

Se a administração do condomínio não teve o cuidado de ajuizar a ação de cobrança no prazo de 5 anos, também não o terá em 10.
É cediço que o ordenamento jurídico não deve servir aos interesses dos maus pagadores, contudo tal premissa não deve ser determinante para que o STJ decida pela prescrição decenal em detrimento da quinquenal.
Antes, para decidir a questão, deve o STJ levar em consideração o ordenamento jurídico vigente, eis que o fato deve se subsumir à norma, não o contrário.
Com o advento do CPC/15 ganhou mais força o entendimento de que a prescrição é quinquenal, tendo em vista a redação dada ao art. 784, inc. X, c/c a do art. 783:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
Art. 783. A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.
Isso porque, dos citados artigos, se extrai norma que prescreve a necessidade de que o título executivo seja constituído por obrigação certa, líquida e exigível, ao mesmo tempo em que se confere eficácia executiva às cotas condominiais (crédito).
Tamanha foi a convicção do legislador nesse sentido que incluiu no rol dos títulos executivos extrajudiciais as contribuições de condomínio edilício.
Existe correspondência com a norma que se extrai do art. 206, § 5º, inc. I, do CC/02:
Art. 206. Prescreve:
§ 5º Em cinco anos:
I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;
Assim, haja vista a obrigação decorrer de ato convencional, ser líquida e devidamente documentada, impõe-se o prazo prescricional quinquenal.

Comentários encerrados em 01/06/2016.
A seção de comentários de cada texto é encerrada 7 dias após a data da sua publicação.