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Opinião

PL sobre venda de imóveis contraria jurisprudência e beneficia construtoras

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Indubitavelmente, o Brasil experimentou significativa expansão da atividade imobiliária nos últimos anos, o que agora provoca, em decorrência da instabilidade econômica, alto índice de distratos e devolução de imóveis adquiridos na planta perante construtoras e incorporadoras.

O que não nos causa estranheza, diante desse novo cenário nacional, é a apresentação do Projeto de Lei 774/2015, de autoria do senador Romero Jucá (PMDB-RR), o qual dispõe acerca da devolução das prestações pagas em caso de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóveis.

Segundo a proposta do Senador, essas relações econômicas e sociais decorrentes das vendas de imóveis merecem especial atenção no intuito de evitar insegurança jurídica e distorções capazes de atingir a equação econômica na qual se estrutura a incorporação imobiliária.

No entanto, imperioso ressaltar que o referido projeto de lei pretende estabelecer cláusula penal pelo desfazimento do negócio no limite de 25% em casos de desistência do comprador e comissão de corretagem de 5% do preço de venda, além de prever a possibilidade de restituição da quantia no prazo de até três meses contados da data do desfazimento do contrato, o que representa verdadeiro retrocesso frente a jurisprudência dominante.

Nos resta límpido e cristalino que o PL reflete tão somente os interesses de uma categoria econômica, pois a possível norma provocaria real desequilíbrio contratual diante da orientação jurisprudencial dominante que tem estipulado cláusula penal no limite de 10% nos casos de inadimplemento do compromitente comprador, não se mostrando razoável o percentual fixado na proposta legislativa.

Entretanto, acompanhamos com entusiasmo e grande expectativa o recente voto proferido pela senadora Marta Suplicy (PMDB-SP), o qual sustenta ser a redação original do PL prejudicial aos consumidores, observando acertadamente que o limite de 10% fixado em reiteradas decisões judiciais é plenamente adequado, caracterizando o percentual estipulado no projeto original verdadeiro enriquecimento ilícito das construtoras, tendo em vista que o imóvel pode ser novamente negociado pelo preço médio de mercado sem qualquer depreciação.

Em sua análise, a senadora ainda destaca que o projeto não possui vícios de constitucionalidade ou juridicidade, mas que em seu mérito o texto prescinde adequações quanto ao percentual máximo e o prazo para ressarcimento do consumidor, pois o texto original possibilita que a referida quantia seja devolvida em até três parcelas mensais e subsequentes, contados da data do desfazimento do contrato.

Vale lembrar, por oportuno, que a natureza de referida cláusula penal ou multa, como preferem alguns, é fazer frente às despesas operacionais suportadas pela construtora ou incorporadora com a rescisão contratual, tendo em vista que o imóvel será devolvido e renegociado por valor igual ou até maior em casos de valorização do local onde situado, como pode ocorrer em bairros que recebam obras de infraestrutura (Ex: metrô, terminais de ônibus municipais, shoppings, etc.).

De uma singela análise, defendemos que a multa de 25% em casos de rescisão contratual por parte do comprador mostra-se abusiva e prejudicial, na medida em que os grupos imobiliários não perderão a oportunidade de revender o imóvel objeto do negócio jurídico, o que diferencia-se por exemplo de uma rescisão contratual por parte do consumidor em voo internacional onde a companhia aérea dificilmente conseguirá um novo cliente em substituição daquele “desistente”, a depender do prazo em que se manifestou.

Em nossa opinião, a discussão e normatização do tema aparece em boa hora, mas exige muita cautela para que não seja mais um instrumento de violação de direitos do consumidor diante de nítida relevância econômica que possui junto aos grandes grupos imobiliários, fazendo-se assim necessário o acatamento das observações realizadas adequadamente pela senadora Marta Suplicy.

 é especialista em Direito Empresarial, Processo Civil e advogado associado do escritório Lima e Takashima Advogados Associados.

Revista Consultor Jurídico, 6 de maio de 2016, 6h46

Comentários de leitores

5 comentários

Quando o cliente compra na planta

João Corrêa (Estagiário - Previdenciária)

e vem a desistir, o incorporador arca com os gastos da obra a ser concluída, e ainda corre o risco de ver o imóvel "encalhado".
Segurança jurídica, eis o que se busca com o novel projeto.
Parem de querer proteger demasiadamente um dos lados, deixando o outro em situação de risco.

PL 774/2015 é inconstitucional

Carlos (Advogado Sócio de Escritório)

MAP houve um pequeno equivoco do articulista ao dizer que o PL vai contra jurisprudência. Mas vamos explicar a temeridade que vem ocorrendo e o propósito do mais que investigado Senador Romero Jucá querer criar o PL para beneficiar construtoras amigas do Senador.
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O PL 774/2015 seee for aprovado no Congresso, será declarado inconstitucional.
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Aliás, para quem não sabe, 7 de 10 leis são declaradas inconstitucionais pelo STF
http://www.conjur.com.br/2016-abr-24/sete-cada-dez-leis-analisadas-stf-sao-inconstitucionais
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Esta questão do distrato de compra de imóvel já está sendo muito bem analisado e julgado pelo Poder Judiciário. Não se pode criar uma regra igual para casos diferentes. Isso geraria uma desvantagem exagerada ao comprador, proibida pelo CDC. Cada caso é um caso.
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O comprador que pagou 1 milhão no imóvel e precisa rescindir o contrato de compra não deve ser tratado da mesma forma que aquele que pagou apenas 20 mil reais e pretende fazer um distrato.
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Imaginemos 10% de 1 milhão, significa 100 mil reais no cx da construtora. Lembrando que ela irá vender o imóvel novamente. Isso se chama? Enriquecimento ilícito.
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O Senador Romero Jucá, que é quem apresentou esse PL, é réu em cerca de 7 processos no STF e é investigado na operação lava jato.
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Nesse país parece que não salva ninguém.
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Quis beneficiar alguma construtora amiga. Mas não vai adiante este PL.
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VOTE CONTRA O PROJETO. A PRÓXIMA "VÍTIMA" PODE SER VC OU UM DE SEUS FAMILIARES
http://www12.senado.leg.br/ecidadania/visualizacaomateria?id=124367

Erro metodológico

Marcos Alves Pintar (Advogado Autônomo - Previdenciária)

O Articulista foi extremamente infeliz ao criticar o projeto de lei evocando a jurisprudência. Ora, o poder de legislar é do Legislativo, não do Judiciário. Esse pode ter feito a interpretação da lei de dada forma, e nada impede que o Legislativo faça uma nova lei jogando por terra os entendimentos jurisprudenciais firmados. Nada mais estará fazendo do que sua função. O Articulista até poderia dizer que o projeto não é bom, e que precisa de ajustes, mas não poderia sem incorrer em monumental falha evocar como razões para rejeição do projeto o entendimento da jurisprudência. Pelo posicionamento que adotou, o Articulista sugere uma "jurisprudencialização do legislador", algo inconcebível.

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