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Dívida da empresa

Hipoteca entre construtora e banco não afeta eventuais compradores

A hipoteca firmada entra construtora e agente financeiro para garantir o financiamento do imóvel não alcança os eventuais compradores das unidades, independentemente de o contrato ter sido firmado antes ou depois da promessa de compra e venda. Esse foi o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que lembrou haver a Súmula 308 da corte que pacificou o assunto.

O acordo firmado entre construtora e banco não afeta contrato com eventuais compradores.
flickr.com

O caso chegou ao STJ porque os compradores dos imóveis não conseguiam transferir os bens para seus nomes porque as unidades habitacionais foram dadas como garantia em um financiamento firmado pela construtora. Para o relator do caso, ministro João Otávio de Noronha, tal fato “não exime o promitente comprador de efetuar a quitação de seu débito com a incorporadora”.

Noronha destacou que a Súmula 308 trata da ineficácia da hipoteca firmada entre construtora e banco para com o comprador, e não “de nulidade da garantia instituída em favor da instituição financeira”. O ministro explicou que, para garantir o pagamento da dívida da construtora, o banco pode se valer da cessão fiduciária dos direitos dos contratos de compra e venda firmados entre a incorporadora e os compradores.

“E, assim, sub-rogar-se no direito de receber os valores devidos à construtora nos termos em que pactuados (artigo 22 da Lei 4.864/65)”, disse o relator. Segundo Noronha, a quitação do imóvel pelo comprador garante a outorga da escritura definitiva do imóvel, nos termos do artigo 1.418 do Código Civil de 2002. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Clique aqui para ler o voto do relator.
REsp 1.601.575

Revista Consultor Jurídico, 25 de agosto de 2016, 14h44

Comentários de leitores

3 comentários

Segurança jurídica e certeza do direito jogadas no lixo! (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

O que estão fazendo com o direito brasileiro e institutos jurídicos que se consolidaram com o tempo desde os idos do direito romano?
No sistema jurídico brasileiro, a propriedade só se transfere com o registro do título translativo no registro imobiliário. Pelo menos isso é o que diz a lei, especificamente o art. 1.245 do Código Civil brasileiro (CCb).
Até que se realiza o registro, aquele que figura como proprietário no assento imobiliário é tido como dono (CCb, art. 1.245, § 1º).
Por outro lado, a hipoteca é modalidade de garantia especial. É garantia real. De acordo com a lei, que deveria ser soberana, respeitada por todos e aplicada pelos juízes (cuja função é essa: aplicar a lei, a vontade da lei), a hipoteca confere ao titular da garantia o direito de sequela. Direito de sequela é o direito de perseguir e excutir a coisa objeto da garantia com quem quer que esteja.
Decorre que se o imóvel (ou a aeronave) foi dado em hipoteca — e a hipoteca só produz seus efeitos jurídicos, como qualquer outro direito real, a partir do registro no assento imobiliário — e depois vendido para outra pessoa, esta, ao adquiri-lo sabe de antemão que poderá perdê-lo para a satisfação do credor hipotecário caso a dívida não seja paga.
Ao julgar que a hipoteca entre o construtor e a instituição financeira, quando anterior à negociação da unidade autônoma vinculada a uma fração ideal do terreno não produz seus naturais e esperados efeitos jurídicos, o STJ simplesmente nega vigência (que deveria antes garantir, na esteira do preceito constitucional inscrito no art. 105, III, ‘a’, da CFRB) às normas que disciplinam a hipoteca e lança uma pá de incerteza do direito e de insegurança no comércio jurídico.
(continua)...

Segurança jurídica e certeza do direito jogadas no lixo! (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

(continuação)...
Eu concordaria com a decisão apenas na hipótese em que a fração ideal do terreno é objeto de transferência definitiva da propriedade por meio de escritura pública de compra e venda levada a registro no registro imobiliário, pois, nesse caso, perfaz-se o suporte fático do art. 1.420, § 2º, do CCb, que veda a concessão de garantia real hipotecária da coisa comum em sua totalidade sem o consentimento de todos os coproprietários. Nessa hipótese, e apenas nela, o construtor somente poderia dispor da fração ideal que ainda não foi objeto de transferência da propriedade para qualquer adquirente.
A única construção interpretativa possível, a meu sentir, capaz de obviar os efeitos da hipoteca sobre o terreno relativamente aos adquirente de unidade autônoma a que se vincula fração ideal do terreno seria na hipótese de a hipoteca ser celebrada depois do registro do projeto de incorporação no registro imobiliário. Nesse caso, o terreno já está dividido em frações ideais vinculadas às unidades autônomas da edificação a ser construída, de modo que não pode ser dado em hipoteca na sua totalidade sob pena de vulnerar o projeto em si.
Afora essa hipóteses, penso que a decisão noticiada viola a lei que antes deveria ser aplicada e garantida pelo STJ.
Aliás, é de bom alvitre lembrar, a Lei de Incorporações foi alterada para permitir a instituição do patrimônio de afetação a fim de assegurar a consecução do empreendimento. (continua)...

Segurança jurídica e certeza do direito jogadas no lixo! (3)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

(continuação)... A alteração promovida pela Lei 10.931/2004 autoriza que “Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes” (art. 31-A, § 3º, da LI), e o patrimônio de afetação compõe-se dos bens e direitos referidos no “caput” do art. 31-A, entre os quais figura o terreno e as acessões.
Então, a garantia real, entre elas a hipoteca, desses bens para a consecução do empreendimento não poderia jamais ser tornada ineficaz pelo STJ.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

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