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Recurso repetitivo

Comissão de corretagem paga pelo consumidor é válida, decide STJ

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A cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem na compra de imóvel é válida, desde que o comprador seja previamente informado dessa obrigação, definiu nesta quarta-feira (24/8), em sede de recurso repetitivo, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça. O colegiado também decidiu, por unanimidade, que a taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária, conhecida como Sati, é inválida e abusiva.

A comissão de corretagem é cobrada por quem intermediou o negócio entre o comprador e o vendedor do imóvel. Já a Sati, que tem como base em 0,8% sobre o preço do imóvel, é destinada geralmente aos advogados da construtora por terem redigido o contrato de compra e venda.  

O relator do caso foi o ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Ele explicou à Conjur que o colegiado decidiu ainda como tese que o prazo prescricional para pleitear a devolução da taxa de corretagem é de três anos. E que foi reconhecida a legitimidade de as incorporadoras responderem nas ações a esses pedidos de devolução, tanto da comissão de corretagem como da Sati.

Na opinião do advogado José Carlos Baptista Puoli, professor do Departamento de Direito Processual Civil da USP, a uniformização da tese e o efeito vinculativo garantido pelo novo Código de Processo Civil para esse tipo de julgamento vai reduzir as ações sobre o tema no Judiciário e pacificar as relações jurídicas no setor da construção civil.

REsp 1.551.951; 1.551.956; 1.551.968; 1.599.511

 é repórter da revista Consultor Jurídico.

Revista Consultor Jurídico, 24 de agosto de 2016, 21h19

Comentários de leitores

29 comentários

Legitimação do "faz de conta"

Milton Córdova Junior (Advogado Autônomo - Eleitoral)

Percebe-se que o quanto o lobbye das poderosas construtoras no âmbito do STJ ( o tribunal "da cidadania") foi eficientíssimo, pois legitimou o "faz-de-conta". Tão eficiente que, de "lambuja", ganharam três anos de prescrição (quando o correto seria cinco ou dez anos). O STJ disse mais ou menos isto: "sabem aquele simulacro de corretagem que acontece no dia-a-dia, nos stands de venda das construtoras? Pois ele é valido, mesmo que tenha sido imposto, unilateralmente, nos contratos (que são "de adesão": ou você aceita ou não adquire o imóvel). Eis um exemplo do que "ordinariamente acontece"(dinamica dos fatos). Um dia o consumidor (aquele que o "tribunal da cidadania deveria priorizar, a teor do CDC e da aplicação das leis e da Constituição) vislumbra uma construção que se inicia, ou que esteja em andamento e, sem que ninguém lhe imponha, dirige-se espontaneamente até o local da obra e adentra num recinto onde se encontram algumas pessoas. Por óbvio é atendido (como qualquer cliente que adentra numa loja) e pede as informações sobre o imóvel que está em contrução. Após as explicações, decidi-se por determinada unidade e...pronto! Apresentam a fatura do "faz-de-conta", ou seja, da "corretagem", que lhe será imposta num contrato de adesão. Ou assina (ou seja, "toma conhecimento", como quer o STJ), ou não vai comprar o imóvel. Simples assim. Percebam o ponto fundamental. Em nenhum momento o consumidor acionou previamente um corretor, para que lhe localizasse um imóvel com determinadas características (circunstância que, via de regra, exige várias visitas em vários imóveis diferentes, além de exaustivas negociações em relação a preço - o que justificaria o pagamento da taxa de corretagem. Não é o caso. O STJ legitimou o "faz-de-conta".

Marcio M (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Carlos (Advogado Sócio de Escritório)

Marcio M (Advogado Sócio de Escritório - Civil)
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Perfeito. Disse tudo.
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Aliás, o Ministro do STJ disse que a corretagem a partir de agora terá que constar no contrato de compra e venda (consumidor/construtora) e ser deduzida do preço total.
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Claro, as coisas continuarão como sempre foi. Como eu sempre digo, as imobiliárias e construtoras, em regra, estão se lixando para o Judiciário. Elas vão ganhar muito de uma forma ou de outra. É como banco.
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COMPRADOR DE IMÓVEL NOVO, FIQUE ATENTO, SEMPRE VÁ AO STAND DE VENDAS COM SEU ADVOGADO DE CONFIANÇA. GARANTO QUE VOCÊ TERÁ MUITO MENOS PREJUÍZO QUE SE TIVER QUE ENTRAR COM AÇÃO JUDICIAL LÁ NA FRENTE.
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Pelo art. 722 do CC, o consumidor não é obrigado a contratar alguém que não é de sua confiança. Mas para encarar isso no stand de vendas, é preciso um advogado para impedir abusos e constrangimentos que, via de regra, ocorre em stand de vendas.
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Cliente meu, não assina contrato de corretagem com corretor de confiança da construtora/imobiliária contratada para angariar clientes no stand de vendas.
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Tem imobiliária picar.... que tem a cara de pau de fazer o comprador pagar 2 mil reais, alegando que é o valor para o advogado elaborar o contrato. Seria cômico se não fosse trágico e ilegal.

Lógica

Marcio M (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Já que todos somos expert em leis, vamos tentar pela lógica.
Se tanto faz incluir a corretagem no preço total do imóvel, por que as construtoras assim não o fazem?
Elas treinam as imobiliárias e seus corretores, entabulam com eles relação de confiança, a qual nunca existirá com o comprador que adentrou o stand.
Posicionam tais corretores em seus showrooms, fornecem café, wi-fi, e o comprador é quem tem que suportar o pagamento dos honorários?
Para dizer o mínimo, as construtoras ao agir como agem, visam retirar a onerosidade confirmadora da relação de emprego que poderia ser reivindicada pelos corretores.
Praticam blindagem trabalhista às custas dos consumidores que muitas vezes são obrigados a preencher dois talões de cheques, tudo como condição para se aventurar na promessa da entrega de um imóvel que as vezes ultrapassa em anos o prazo contratado.
Ao também reduzir o valor do imóvel no contrato, forçando o consumidor a pagar diretamente os corretores, também reduzem a base de cálculo da compra e venda, frustrando o recolhimento de tributos (IR, CSLL, PIS, COFINS, etc.) sobre o valor reduzido.
E é o consumidor que cria caso, né?
Se é tão simples apenas acrescer valor da corretagem, por que não agem assim as construtoras?
Óbvio: Não o fazem porque obtêm benefício financeiro não o fazendo.
E o consumidor? Que continue sofrendo nas mãos de construtoras muitas vezes envolvidas em escândalos como a Lava-Jato.

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