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Contrato preliminar

Acordo de dação em pagamento de bem imóvel não exige escritura pública

O acordo de dação em pagamento de bem imóvel não requer escritura pública. O entendimento é da 3ª Turma do Tribunal Superior de Justiça, que manteve a validade de um acordo feito com uma grande rede varejista. A dação em pagamento é quando um credor concorda em aceitar, como pagamento de uma dívida, algo que não estava originalmente na obrigação estabelecida.

No caso, a proprietária alugava à rede varejista um imóvel e recebia adiantado o pagamento de aluguéis, em uma espécie de empréstimo. Para quitar os valores adiantados, ela deu em pagamento sua fração de 1/6 do imóvel.

Arrependida, a proprietária tentou reverter o negócio, com uma ação de cobrança de aluguéis, argumentando que a dação em pagamento demandaria forma pública e que os demais proprietários deveriam ter sido chamados a assinar o instrumento, para que pudessem exercer o direito de preferência.

A sentença não deu razão à mulher, e o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro manteve a decisão que entendeu ser desnecessária a forma pública na dação em pagamento. Inconformada, a proprietária recorreu ao STJ, que manteve as decisões anteriores.

O relator do caso, ministro Moura Ribeiro, explicou que o acordo de dação em pagamento de bem imóvel não exige instrumento público. De acordo com o ministro, somente a efetiva transmissão da propriedade do bem dado em pagamento exigiria tal formalidade. 

"No caso dos autos, ao que consta, não houve, ainda, a efetiva transmissão da propriedade. As partes apenas firmaram o acordo. Houve apenas a formalização do contrato preliminar cuja execução será implementada mediante a transferência do bem imóvel", explicou Moura Ribeiro.

Além disso, o ministro registrou em sua decisão que a ninguém é dado aproveitar-se de sua própria torpeza, que segundo ele é o princípio geral do Direito. "No caso concreto, jamais foi negada a existência do débito ou foi alegado vício do consentimento que justificasse a pretendida invalidade do acordo de dação em pagamento (...) Ela admitiu que devia, mas se apegou a uma formalidade para tentar elidir o pagamento do débito que expressamente confessou, o que não se pode admitir", afirmou.

O relator também não deu razão à mulher quanto ao fato de os demais proprietários não terem sido chamados para assinar o documento, para que pudessem exercer o direito de preferência.

“Falta interesse de agir àquele que firmou acordo de dação em pagamento de sua fração ideal de imóvel sem a anuência expressa dos coproprietários, na medida em que a estes cabe a defesa de seu direito de preferência. Ninguém pode pleitear, em nome próprio, direito alheio senão quando autorizado pela lei”, concluiu. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 1.529.742

Revista Consultor Jurídico, 1 de abril de 2016, 16h21

Comentários de leitores

2 comentários

Questão técnica simples e bela. (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Reza o art. 108 do Código Civil que “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Por outro lado, de acordo com o art. 1.227 do mesmo diploma legal “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”. Em complemento, dispõe o art. 1.245 que “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.
De outro giro, a dação em pagamento regula-se pelas disposições contidas nos arts. 356 a 359 do Código. Segundo o art. 357, fixado o preço, a dação regula-se pelas regras da compra e venda. Já o art. 359 prescreve que se o credor for evicto da coisa dada em pagamento, a obrigação primitiva é restabelecida, ficando privada de qualquer efeito a quitação passada.
Esse conjunto de normas configura a moldura legal em que se subsome a situação retratada no recurso noticiado.
A dação em pagamento por instrumento particular tem o efeito de extinguir a dívida primitiva e representa promessa de compra e venda ou, se se preferir, de transferência da propriedade. (continua)...

Questão técnica simples e bela. (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

(continuação)... Pode ser registrada na matrícula do imóvel como pré-contrato para gerar direito real de aquisição (CC, art. 1.417). Porém, até que seja registrada, não produz tal efeito.
Por fim, a dação em pagamento assim pactuada só se aperfeiçoa com a escritura pública que representa o título translativo da propriedade e seu respectivo registro na matrícula do imóvel, condição “sine qua non” para que a propriedade mude de dono.
Por fim, pelo que entendi a partir da notícia, a pretensão anulatória da dação constitui genuíno “venire contra factum proprium”, o que ofende a boa-fé objetiva, com o intuito de tirar um proveito indevido. Na pior das hipóteses, representa abuso de direito, ato ilícito segundo o art. 187 do CC. E ainda que se cogitasse de a dação em pagamento de bem de raiz somente ser válida quando celebrada por escritura pública, o negócio poderia subsistir como promessa de compra e venda por aplicação do art. 170 do Código, que regula a substituição positiva do negócio jurídico, atrelada à compensação para representar promessa de compra e venda quitada com direito à adjudicação compulsória caso o devedor/alienante se recuse a outorgar a escritura pública de translação da propriedade.
Essa é a beleza do Direito e seus institutos. Pois as normas, quando bem manejadas e articuladas oferecem a solução de modo límpido e cristalino, sem invencionices de ocasião e sem truques de qualquer espécie. O aplicador da norma não precisa vestir a capa de Mandrake nem proferir palavras como “abracadabra”.
A solução dada pelo STJ no caso noticiado reflete toda essa formosura do Direito. Pena que nem sempre é assim.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

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