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Responsabilidade da despesa

Decisão do STJ causa insegurança aos condomínios

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O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar um recurso repetitivo, firmou entendimento de que, no caso de compromisso de compra e venda não levado a registro, dependendo das circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador. No entanto, entenderam os ministros que caso seja constatado que o promissário comprador se imitiu na posse do imóvel e que houve a ciência inequívoca da transação por parte do condomínio, o comprador será responsável pelas despesas condominiais no período em que a posse foi exercida por ele, afastando a legitimidade do promitente vendedor para responder por elas.

Os fundamentos da referida decisão, em síntese, são de que, nesses casos, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é definida pelo registro da promessa de compra e venda, mas sim pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão do promissário comprador na posse e pela ciência do condomínio acerca desta, bem como de que há, no Código Civil, dispositivo que determina que o adquirente de unidade responda pelos débitos do alienante em relação ao condomínio.

No entanto, o referido entendimento vai de encontro à legislação civil, afastando a garantia do condomínio de que, no caso de inadimplemento da obrigação de pagamento das despesas condominiais, o imóvel gerador do débito servirá para quitá-lo, a qual assegura que o condomínio jamais fique sem receber valores devidos para a conservação da coisa comum. 

Esta garantia decorre do fato de que a obrigação de pagar as despesas de condomínio tem natureza propter rem, ou seja, a obrigação acompanha o imóvel, sendo o devedor o proprietário do imóvel, ainda que este o tenha adquirido posteriormente à constituição da dívida. Esta, nesse caso, não decorre de manifestação de vontade do devedor, mas sim em razão deste ser titular de um direito sobre uma coisa.

A crítica à referida decisão é com relação à insegurança causada ao condomínio em razão da impossibilidade deste se utilizar do imóvel gerador do débito para garantir o pagamento de dívida contraída durante o exercício da posse pelo promissário comprador em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda.

Isto porque, no contrato de promessa de compra e venda o promissário comprador vai, pouco a pouco, adquirindo a propriedade do imóvel objeto do contrato, havendo, assim, a possibilidade de inadimplemento e consequente rescisão deste, hipótese em que o condomínio terá que cobrar as cotas referentes ao período em que foi exercida a posse do promissário comprador, que não será mais proprietário do imóvel, sem a garantia de que, no caso de insolvência, a unidade geradora da dívida será levada a leilão. Dessa forma, pode o condomínio ficar sem receber o valor devido.

O correto seria, respeitando o preceituado no artigo 1.345 do Código Civil, bem como a natureza propter rem da obrigação, que o responsável pelas despesas de condomínio fosse, sempre, o proprietário do imóvel, independentemente da existência e do registro do contrato de promessa de compra e venda ou de quem exerceu a posse no período em que foi contraída a dívida, sendo assegurado, no entanto, o direito de regresso do proprietário da unidade em face do promitente comprador para que este seja ressarcido do valor pago pelas despesas condominiais no período em que não exerceu a posse, assim como ocorre nos casos de contrato de locação.

 é advogado e especialista em Direito Imobiliário, pela Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro (Emerj).

Revista Consultor Jurídico, 17 de julho de 2015, 6h11

Comentários de leitores

3 comentários

Data venia, modus in rebus.

Citoyen (Advogado Sócio de Escritório - Empresarial)

Sim, "data venia", para divergir. "Modus in rebus", porque é preciso que se tenha temperança, na análise. Não é o DIREITO que está sendo posto em jogo. Pelo texto acima, fala-se de "compromisso". Na prática, a expressão, muito em uso em terras paulistanas, especialmente, sempre foi usada para COMPROMISSO PARTICULAR que tinha por objeto uma transação imobiliária. Ora, "de lege lata", uma vez que o nosso Código Civil regula os instrumentos escritos que têm por objeto transação imobiliária, deveríamos estar falando de ESCRITURA de COMPRA e VENDA, de CESSÃO de DIREITOS, de PROMESSA de COMPRA e VENDA. E todas, para terem efeito "ERGA OMNES", registradas no REGISTRO que É PECULIAR aos IMÓVEIS e que NÃO É O REGISTRO de TÍTULOS e DOCUMENTOS, mas o REGISTRO de IMÓVEIS. Portanto, se estamos falando de um "COMPROMISSO" e, pois, um CONTRATO ESCRITO PARTICULAR, que NÃO SERIA OBJETO de REGISTRO de IMÓVEIS, a menos que de tal contrato se tenha dado ciência ao Síndico, aos Condôminos ou a Terceiros, que possam de alguma forma se alcançados pela alteração de titularidade, o FATO INDISCUTÍVEL é que a RESPONSABILIDADE é do VENDEDOR, TRANSFERENTE, CEDENTE, que terá sido descuidado e que NÃO TERÁ observado os termos da legislação em vigor, que demandaria COMUNICAR, INFORMAR, NOTIFICAR os INTERESSADOS da existência da TRANSFERÊNCIA. Lembro que, "mutatis mutandis", o mesmo ocorre com o título de dívida transferida, se o Cessionário ou novo Credor da transferência NÃO DER CIÊNCIA ao DEVEDOR, isto é, NÃO COMUNICAR ao DEVEDOR ser ELE, PORTADOR, o CREDOR da DÍVIDA então com outro titular, que transferiu o direito de cobrar a dívida.

Ainda sobre a insegurança jurídica..

Marcio Luciano Menezes Leal (Administrador)

"Relação material com imóvel define responsabilidade por condomínio". A decisão é da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.345.331), para quem tal relação ocorre no momento que o comprador toma posse e pela ciência do condomínio acerca da transação.
A tese foi fixada em julgamento de recurso repetitivo (tema 886) e passa a orientar as demais instâncias do Judiciário na solução de casos idênticos. Dessa forma, havendo decisão em consonância com o que foi definido nesta decisão pelo STJ, não será admitido recurso contra ela para a corte superior.
(Fonte:Assessoria de Imprensa do STJ).

Marcio Leal

Insegurança jurídica!

Marcio Luciano Menezes Leal (Administrador)

À decisão implica em retirar qualquer efetividade das regras do artigo 1.345 do Código Civil!

Marcio Leal

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