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Recursos repetitivos

Bem de família do fiador em contrato de aluguel é penhorável

É possível penhorar bem de família de fiador apontado em contrato de locação. Esse foi o entendimento da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de Recurso Especial afetado como recurso repetitivo — ou seja, todos os recursos que tratam da mesma questão jurídica que estavam sobrestados no STJ, nos tribunais de Justiça dos estados e nos tribunais regionais federais terão, agora, andamento.

De acordo com o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90, a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Com unanimidade, o colegiado seguiu a jurisprudência já firmada pelo STJ e pelo Supremo Tribunal Federal. Relator do caso, o ministro Luis Felipe Salomão destacou que, conforme o artigo 1º da Lei 8.009, o bem imóvel destinado à moradia da entidade familiar é impenhorável e não responderá pela dívida contraída pelos cônjuges, pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas no artigo 3º da norma.

“Infere-se, pois, que a legislação pátria, a par de estabelecer como regra a impossibilidade de se impor a penhora sobre bem imóvel destinado à moradia do indivíduo e de sua família, excetuou a hipótese do fiador em contrato de locação, permitindo que tal gravame seja lançado sobre o imóvel”, afirmou Salomão.

“A jurisprudência desta corte é clara no sentido de que é possível a penhora do bem de família de fiador de contrato de locação, mesmo quando pactuado antes da vigência da Lei 8.245/91, que alterou o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009”, concluiu o ministro.

Entretanto, o ministro ressaltou que há divergência na doutrina sobre o tema em discussão. De um lado, autores como José Rogério Cruz e Tucci e Carlyle Popp entendem que o bem de família do fiador não pode ser penhorado para satisfação de débito em contrato de locação. Por outro lado e em conformidade com a jurisprudência do STJ e do STF, doutrinadores como Álvaro Villaça Azevedo, Alessandro Segalla e Araken de Assis defendem ser legítima a penhora, com base no artigo 3º da Lei 8.009.

O caso
No caso julgado pelo STJ, a ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios foi ajuizada por um espólio. O juízo de primeiro grau acolheu o pedido e declarou rescindido o contrato de locação, decretou o despejo e condenou todos os réus, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação vencidos e os vincendos até a data da desocupação do imóvel.

A sentença transitou em julgado, e o espólio iniciou o seu cumprimento, tendo sido penhorados imóveis dos fiadores, que apresentaram exceção de pré-executividade. Entre outras questões, sustentaram a inconstitucionalidade do artigo 3º da Lei 8.009. O juízo, no entanto, rejeitou a alegação de impenhorabilidade do bem de família em vista dos precedentes judiciais.

Os fiadores recorreram, e o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul  tornou insubsistente a penhora que recaiu sobre um dos imóveis, por ele ser bem de família. A decisão, no entanto, foi revertida pelo STJ. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Revista Consultor Jurídico, 19 de novembro de 2014, 20h00

Comentários de leitores

3 comentários

Sem garantia, não há locação

Guadalupe (Estudante de Direito - Civil)

Fiador é o terceiro, que garante o pagamento de aluguel, mediante vinculação de seu imóvel. Se o imóvel não puder ser penhorado, sob o pretexto de ser bem de família, a garantia dada é inócua.
Se assim fosse, os locadores apenas aceitariam fiadores proprietários de, ao menos, dois imóveis, o que inviabilizaria o mercado de aluguéis.
Garantir um contrato não é opção fácil e deve ser reservada a pessoas próximas. É preciso lembrar que, antes da medida extrema, são tentadas soluções outras, como o acordo, a penhora on line, a oferta de outros bens.
Locar um imóvel, por outro lado, não é apenas fonte de renda, mas também de preocupações: desgaste maior do imóvel e atraso (senão a falta) de pagamentos.
Conscientizados os fiadores do risco, diminuirá certamente a garantia fácil, e os locadores encontrarão outras formas de supri-la (como a fiança bancária e a antiga prática do depósito).

A lei é óbvia.

Ademilson Pereira Diniz (Advogado Autônomo - Civil)

A LEI é claríssima ao estabelecer a responsabilização do fiador, que verá seu imóvel, mesmo sendo considerado bem de família, penhorado. O que deve ser feito, é a modificação da LEI DE LOCAÇÃO, proibindo que se exija, como garantia de locação, a fiança. Há, hoje, no mercado, várias formas paralelas de garantir-se ao locador o valor do locatício, o que, aliás, promove uma maior mobilidade a esse ramo de negócio, contribuindo, inclusive, para que os preços das locações diminuam e aumentando o interesse dos proprietários em locarem seus imóveis, aumentando, dessarte, a oferta de imóveis para locação. Não se justifica, mais, que possa o locador pedir fiança para locar seu imóvel, colocando uma corda n pescoço do inquilino, que se vê na humilhante condição de ir pedir favor a terceiros, e estes, na constrangedora condição de, ou negar o favor, ou submeter-se à violência de ver seu patrimônio penhorado e perder, ele próprio, o bem de sua moradia e de sua família. Na verdade, é um privilégio vergonhoso esse dado ao locador, que não foi dado sequer à FAZENDA PÚBLICA ou à PREVIDÊNCIA na cobrança de seus créditos. Foi um 'loby' e tanto, o das imobiliárias e do setor de imóveis, para conseguir tamanho benefício legal.

Lei e justiça

preocupante (Delegado de Polícia Estadual)

Isso nos aponta que nem sempre o que é legal é justo. Onde já se viu justiça exigir encargo do devedor acessório bem mais oneroso do que ao devedor principal? Isso nos remete a outro dilema, em que alguém vai para a cadeia de forma incontinente apenas por dever pensão alimentícia mesmo sem possuir recursos para cumpri-la, enquanto quem pratica o crime de homicídio doloso muitas vezes goza da liberdade.

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