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Direito ao usucapião

Erro ou desconhecimento das partes pode anular atos jurídicos

O erro ou a ignorância é causa de anulação dos negócios jurídicos. Esse foi o entendimento da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao anular transação na qual um homem estava pagando pela compra de um imóvel mesmo já tendo direito ao bem por meio do usucapião. O colegiado entendeu que, apesar de o direito ainda não ter sido reconhecido em sentença, o negócio poderia ser anulado por erro essencial do contratante.

O comprador alegou ter sido pressionado por uma imobiliária a adquirir um imóvel em que morou por 16 anos sem que ninguém reclamasse. Embora tenha pagado 216 parcelas do contrato, tanto o juízo de primeira instância quanto o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul entenderam que ele foi induzido a adquirir um bem que já lhe pertencia pelo decurso de prazo. 

A corte avaliou que o comprador era pessoa simples, sem conhecimento de seu direito à declaração de domínio pela prescrição aquisitiva. Em recurso ao STJ, o vendedor do imóvel alegou que as partes pactuaram livremente as condições do contrato e que não teria havido coação, pois o objetivo era apenas regularizar a situação do invasor do imóvel. 

Para o relator, ministro Luis Felipe Salomão, não parece crível que uma pessoa faria negócio para adquirir uma propriedade que já é do seu domínio. “Parece ter havido também um induzimento malicioso com o propósito de obter uma declaração de vontade que não seria emitida se o declarante não tivesse sido ludibriado”, afirmou o ministro.

Segundo ele, a jurisprudência do STJ é no sentido de que o erro que motiva a anulação de negócio jurídico, além de essencial, deve ser perdoável em razão do desconhecimento natural das particularidades do negócio jurídico pelo homem. Para ser desculpável, o erro deve ser de tal monta que qualquer pessoa de inteligência mediana o cometeria. 

Direito automático
O relator observou ainda que, “preenchidos os requisitos da usucapião, há, de forma automática, o direito à transferência do domínio, não sendo a sentença requisito formal à aquisição da propriedade”. Decorrido o prazo previsto em lei, o possuidor passa a deter o domínio sobre o imóvel, pois a sentença no processo de usucapião é meramente declaratória, servindo como título para ser levado ao registro de imóveis. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ. 

Clique aqui para ler o acórdão.

REsp 1.163.118

Revista Consultor Jurídico, 19 de julho de 2014, 15h06

Comentários de leitores

3 comentários

O caso é interessante e os efeitos da decisão, corretos.(1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

O caso envolve conceitos jurídicos da maior relevância para o bom comércio jurídico.
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A usucapião representa um dos modos de aquisição originária da propriedade (ao lado de outros, como a acessão, a descoberta, a invenção, etc.), de acordo com a qual o só transcurso do tempo previsto em lei tem o poder de conferir ao possuidor a propriedade do bem, independentemente de declaração judicial.
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É consenso que a declaração judicial da usucapião afigura-se necessária apenas para dar acesso ao registro imobiliário, quando se tratar de bem imóvel. Mas a aquisição do direito de propriedade pelo decurso do tempo (usucapião) independe dessa declaração.
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Tanto isso é verdade que a aquisição da propriedade por usucapião pode ser oposta como defesa em ação movida contra o possuidor.
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Em síntese, não é a declaração judicial que caracteriza a usucapião, mas sim e apenas a posse por prolongado tempo sem oposição. Se fosse aquela declaração necessária ou essencial à concretização da usucapião, então, não seria uma decisão judicial meramente declaratória, mas constitutiva, porque constituiria o direito de propriedade em favor do usucapiente.
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Pois bem. Se o sujeito adquiriu a propriedade do bem por usucapião e depois dessa aquisição realiza negócio jurídico de compra e venda do mesmo bem, poder-se-ia sustentar que renunciou à prescrição aquisitiva, desde que tivesse consciência daquela aquisição.
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Como não tinha consciência de já ter adquirido o bem por usucapião, incorreu em erro de direito, erro esse reforçado ainda mais pelo dolo do vendedor, o que torna o negócio jurídico anulável no prazo de 4 anos a partir da data em que se dissipa na mente do comprador a ignorância em que estava imerso quando o negócio foi celebrado.
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(CONTINUA)...

O caso é interessante e os efeitos da decisão, corretos.(2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

(CONTINUAÇÃO)...
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Acede o fato de que ninguém pode dispor de coisa alheia como própria, e ninguém pode adquirir de terceiro um direito que já lhe pertence. Ou seja, falta ao vendedor legitimidade material, que é aquela capacidade de fato específica que o liga a determinado bem ou direito e o autoriza a dele dispor.
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No caso, parece que não se pode falar em renúncia tácita, consubstanciada no próprio negócio jurídico que se pretende anular, exatamente em razão do erro essencial ou da ignorância sobre o direito de propriedade já conquistado por usucapião. Se o bem é do usucapiente, mesmo que este não o saiba, não poderia ele comprar o que já é dele.
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Sob esse aspecto, poder-se-ia sustentar que o negócio é nulo por ilegitimidade material do vendedor, e não meramente anulável, como ocorre nos casos de defeito do negócio jurídico, porquanto a legitimidade material é elemento formativo do negócio.
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A decisão do STJ é absolutamente correta.
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(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

Dominação do homem pelo homem

Marcos Alves Pintar (Advogado Autônomo - Previdenciária)

Porque não se diz simplesmente: o dono da imobiliária é nosso inimigo, e vamos manipular a decisão pra prejudicá-lo. Gastariam menos tempo pra chegar ao mesmo lugar. Ou alguém acredita que uma decisão como essa possui a mais remota possibilidade de estar correta?

Comentários encerrados em 27/07/2014.
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