Mercado aquecido leva contrato de aluguel à Justiça

Os valores de aluguéis praticados nas relações de locação comercial no Brasil beiram os maiores do mundo e continuam a subir em ritmo acelerado. Vista como uma mina de ouro por investidores e, ao mesmo tempo, atacado por economistas e especialistas que fazem relação com a “bolha” do mercado americano, a locação comercial e seus novos movimentos vêm desaguando no Poder Judiciário.

Com o mercado em alta, criou-se um boom no acionamento da Justiça causando uma litigiosidade exacerbada ao tratar com este direito potestativo. A litigiosidade poderia ser evitada através de tratativas do locatário com o locador, dentro do prazo decadencial, visando uma composição amigável. Caso não restem acordados, aí sim cabe o acionamento do Poder Judiciário, até seis meses antes do término do contrato a renovar.

Após acionado o Judiciário, a renovação da locação comercial é compulsória para as partes, guardando respaldo no fato de que o bem jurídico tutelado é o fundo de comércio. A ação renovatória serve de instrumento para que o locatário faça valer seu direito à renovação da locação comercial compulsoriamente.

Diante deste cenário, é possível que o locador faça valer seu direito, antes mesmo do julgamento da lide, quando poderá pedir acompanhado de sua defesa aluguéis provisórios nos termos previstos do artigo 72, parágrafo 4º, da Lei 8.245/91. Certo de que os aluguéis, quando deferidos pelo juiz, passarão a vigorar do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado e não excederão a 80% do pedido. Entretanto, não esqueçamos que julgada improcedente ou extinta sem julgamento do mérito tal demanda, a decisão que fixou aluguéis provisórios desaparece, pois não há razão para ser.

O que acontece, cada vez mais rotineiramente, é o locador, ao apresentar sua defesa, requerer que sejam fixados aluguéis provisórios no máximo permitido, muitas vezes trazendo aos autos laudos periciais e pareceres técnicos para o convencimento do magistrado.

Em tempo, vale dizer que muitas vezes também o requerido pelo locador é deferido pelo magistrado baseando-se em prova unilateral, não respeitando aquilo que preceituado na lei, ou seja, elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

Na jurisprudência também podemos ver há alta incidência de reforma da decisão, através do recurso competente, Agravo de Instrumento, por não haver elementos que demonstrem o valor real do aluguel, por serem laudos elaborados por profissional não competente para tanto ou, ainda, por ser deferido em seu máximo permitido em lei sobre um valor abusivo que não condiz com a realidade.

Nesse diapasão, vem se tornando cada vez mais comum que o locatário já distribua a ação se valendo de laudos provisórios, que apesar de não ser um requisito obrigatório, vale para o convencimento do julgador para mostrar que o pedido tem fundamento na realidade do mercado imobiliário.

A falta desse laudo prévio, com a eminência do pedido de aluguéis provisórios, como já retratado anteriormente, faz com que o locatário veja fixada determinada tutela de urgência, com a antecipação dos efeitos da sentença. Lembrando, que quando não respeitado os limites previstos para o deferimento de tal tutela, uma decisão não assertiva pode representar um risco temerário para o locatário.

Cada vez mais, se faz necessário o aspecto preventivo nesse tipo de demanda, visando a paridade de armas entre as partes na eminência de ver fixado valores não condizentes com o mercado, acarretando sempre ônus desnecessário para alguma das partes da relação processual.