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11 fevereiro 2012
Fora do prazo
Se obra está atrasada, não incidem juros sobre a dívida
Não há de se argumentar caso fortuito ou força maior. Se a incorporadora atrasou a obra, deve suspender imediatamente a continuidade da correção monetária aplicada ao saldo devedor do imóvel, por meio do Índice Nacional de Custo de Construção. Com o boom imobiliário, esse entendimento, há alguns anos impensável, vem sendo cada vez mais atestado pela Justiça estadual paulista.
Só no escritório Tapai Advogados, de acordo com levantamento da banca, em janeiro de 2012 já foram quatro liminares favoráveis aos consumidores neste sentido. Em 2011 foram doze liminares, enquanto em 2010, nenhuma. O advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário, explica que uma mudança vem ocorrendo no entendimento do Judiciário.
O INCC é um dos três itens que compõem o Índice Geral de Preços, representando uma fatia de 10%. É elaborado pela Fundação Getúlio Vargas e afere, mês a mês, os custos dos insumos empregados em construções habitacionais. Ao analisar os casos, os juízes aplicam o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e também a Lei de Incorporação Imobiliária.
"Muitas vezes, o consumidor faz um empréstimo para pagar o saldo e a demora faz com que ele também pague juros sobre ele. Quando a obra atrasa, o montante do financiamento também aumenta", explica o advogado. O argumento empregado pelas construtoras para justificar essa cobrança diretamente revertida para suas contas é que a correção monetária apenas repõe a perda do poder aquisitivo da moeda.
Mas o advogado explica, por exemplo, que o INCC está acima da inflação. Em 2011, esse índice foi de 7,45%, cobrado sobre o saldo devedor. "A construtora tem tudo para estar dentro do prazo, já que se planejou para a obra. O acerto do prazo é sempre unilateral e muitas vezes, em meio a tantos empreendimentos parecidos, a promessa da data da entrega é um diferencial. Pagar o INCC no atraso é premiar o inadimplemento", diz.
Com escritório no Rio de Janeiro, o advogado Ronaldo Gotlib, especialista em Financiamento Habitacional, conta que o fenômeno vem ocorrendo no país todo. "É algo lógico", acredita. "Se a empresa se compromete a entregar no prazo, o índice não pode ser cobrado quando há atraso."
"O CDC é pertinente nestes casos", diz. "Da mesma forma que uma obra adiantada não vai ter desconto para o consumidor, ele não pode arcar com os custos do atraso", diz.
Passou pelas mãos de Tapai o caso de um consumidor que comprou um imóvel no futuro Condomínio Fotografia, da incorporadora e construtora Camargo Corrêa, localizado na região sul da Capital de São Paulo. Pagou, no total, R$ 423.984,64. O combinado não foi cumprido e, ao que tudo indica, o imóvel será entregue em meados de 2012, com atraso de um ano.
Na Justiça, o consumidor teve seu pedido atendido. O juiz determinou o congelamento da aplicação sobre o saldo devedor a partir do prazo de entrega previsto no contrato. Na prática, o homem vai deixar de gastar R$ 15 mil.
Em outro caso, em apelação julgada na Comarca de Cravinhos (SP), o juiz José Gavião de Almeida entendeu ser incabível a cobrança do INCC após a conclusão da fase de construção da obra. A Cooperteto Cooperativa Habitacional de Ribeirão Preto pedia que após a entrega das chaves o consumidor deveria pagar as parcelas em dobro.
O juiz entendeu que "o INCC é incabível após a fase de construção e, no caso dos autos, não deve ser utilizado a partir da entrega das chaves, sob pena de caracterizar onerosidade excessiva à recorrida".
O Tapai Advogados também cuidou de um caso no qual o comprador tinha saldo devedor para pagar à incorporadora PDG, em virtude de um imóvel comprado na Granja Julieta, bairro da zona sul de São Paulo. Ao longo dos nove meses de atraso, além do INCC, as incorporadoras Laguna e Munduruku, do grupo PDG, quiseram cobrar do cliente juros de 1% ao mês mais correção por atraso de três meses na entrega das documentações para financiamento.
A sentença da 4ª Vara Cível do Fórum João Mendes Júnior determinou a restituição e a diferença de correção monetária e juros cobrada de forma indiscriminada no saldo devedor do comprador.
Marília Scriboni é repórter da revista Consultor Jurídico.
Revista Consultor Jurídico, 11 de fevereiro de 2012
Comentários
Comentários de leitores: 5 comentários
AQUELE que DER CAUSA ao FATO ARCARÁ com os RISCOS
E sua clareza é intocável e inatacável. Parabéns ao Adv. Marcelo Tapai.
Se assume o Adquirente o risco das variações monetárias que possam ocorrer no tempo, ele o faz na PRESUNÇÃO da BOA FÉ do CRÉDOR-PRESTADOR de SERVIÇOS e, também, por óbvio, de que NÃO SERÁ CASTIGADO pela INADIMPLÊNCIA deste, na EXECUÇÃO do CONTRATO.
Ora, se o CREDOR FINANCEIRO, como PRESTADOR, atrasa, descumpre os PRAZOS da ENTREGA DO BEM ou da CONCLUSÃO da OBRA, dando causa ao "espichamento" do prazo de entrega, certamente os EFEITOS FINANCEIROS da DEMORA se farão sentir rapidamente.
Se o COMPRADOR, DEVEDOR FINANCEIRO, NÃO DEU CAUSA ao ATRASO da EXECUÇÃO, o FATO é que TAMBÉM NÃO DEVE ASSUMIR os ENCARGOS FINANCEIROS que POSSAM DECORRER do atraso.
Assim, JUSTISSIMAS e PRECISAS, a despeito dos protestos daqueles que NÃO PERCEBEM os efeitos financeiros de um atrazo na entrega do BEM -- QUEM SABE, adredemente "arranjado" pelo CREDOR FINANCEIRO, porque NADA TEM a PERDER --. As DECISÕES que NEGAREM ao CREDOR FINANCEIRO o DIREITO de se BENEFICIAR, financeiramente, PELOS ATRASOS QUE DECORREREM da EXECUÇÃO de que ELE MESMO é o RESPONSÁVEL estão perfeitas.
Ocorre, aí, quando o PRESTADOR da OBRIGAÇÃO de DAR´se confunde com o CREDOR da OBRIGAÇÃO FINANCEIRA decorrente do OBJETO do DAR, uma espécie de CONFLITO de INTERESSES, que NÃO PODE prejudicar Àquele que, afinal, NÃO DEU CAUSA ao ATRASO, à EXECUÇÃO e CONCLUSÃO DA OBRA. É mister que a JUSTIÇA AMPARE o DEVEDOR dos DUROS EFEITOS da CORREÇÃO da EXPRESSÃO MONETÁRIA dos CUSTOS da CONSTRUÇÃO do que é OBJETO do DAR.
E isto não tem nada a ver com a questão da modalidade de cálculo dos juros. TEM A VER, sim, COM uma QUESTÃO, que poucos entendem, de JUSTIÇA!
O império do ilogismo ataca novamente... (1)
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Porém, alguns trechos hauridos no corpo da notícia causam perplexidade, como este em que se afirma que «o INCC está acima da inflação». Tal afirmação não pode ser usada para sugerir um desvio de conduta ou ilicitude na aplicação daquele índice como fator de correção das prestações, porque isso não representa a verdade. O INCC é empregado nos contratos de incorporação e construção imobiliária exatamente porque é o índice que espelha a variação de preços desse segmento da economia. Qualquer outro índice não guardaria uma relação direta com a evolução dos custos, ou melhor, com a perda de poder aquisitivo da moeda para fins de construção civil, e acarretaria distorções em detrimento de alguma das partes (adquirentes ou incorporadoras) em tais relações jurídicas.
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Por outro lado, tão importante é esse segmento da economia que a FGV, cuja seriedade e independência são incontrastáveis, criou, calcula, e divulga o INCC, e, ainda, mantém registro de sua série histórica.
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O império do ilogismo ataca novamente... (2)
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O fato de ficar acima do índice geral de preços não significa que esteja acima da inflação, até porque aquele representa uma medida central de vários outros índices específicos que medem a evolução dos preços em setores determinados. Em outras palavras, o fato de a inflação, medida por um índice geral de preços da economia como um todo, situar-se abaixo de algum índice de medida da inflação específica para determinado segmento dessa mesma economia é absolutamente normal e inerente à metodologia de cálculo da inflação geral. Toda medida central, como são os índices gerais de preços, só é central porque se compõe de medidas que lhe são superiores e outras inferiores, cada qual ponderada com determinado peso de participação no índice geral de que participam.
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Nessa toada, se todo contrato deve observar sempre o respeito a sua função social, então, a correção dos preços nele praticados pelo índice específico aplicável é de mister e não pode jamais ser afastada, sob pena de romper-se o equilíbrio da relação jurídica.
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Portanto, mesmo no caso da mora da incorporadora, deixar de corrigir os preços pelo índice específico que mede a inflação do setor, significaria acalentar e chancelar um ganho injustificado para os adquirentes.
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O mesmo já não acontece com os acréscimos decorrentes de juros compensatórios eventualmente cobrados pela incorporadora ou construtora, pois, nessa hipótese, não se trata de mera atualização monetária pelo índice setorial específico, mas de um «plus» que cobram por adiantarem recursos próprios para a consecução da obra financiando os adquirentes. A mora da construtora não pode ser fonte de dilatação de seu lucro.
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