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Lei do Inquilinato

TJ-SP teve queda de até 35% em ações de despejo

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A legislação que mudou a Lei do Inquilinato completou um ano na última quarta-feira (26/1) com um saldo positivo. Segundo dados levantados pelo Departamento de Economia do Sindicato da Habitação (Secovi) de São Paulo, as ações de despejo caíram em até 35% em relação ao ano anterior, como foi registrado em junho de 2010, no Tribunal de Justiça de São Paulo.

Em junho de 2009, por exemplo, chegaram ao Tribunal de Justiça de São Paulo 2,27 mil ações de despejo. Um ano depois, já com a nova redação da Lei do Inquilinato, esse número caiu para 1,46 mil. “Mesmo que no último ano nós tenhamos registrado uma greve forense de quatro meses [que começou em abril de 2010 e durou 127 dias], o processo ficou mais inteligente”, explica o advogado Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi.

O processo é o que ele chama de “aperfeiçoamento” da Lei 8.245, de 1991. Como conta o advogado, antes da nova redação da Lei do Inquilinato, quando um proprietário queria reaver seu imóvel, ele tinha que esperar de 14 a 18 meses. O período compreendia desde o ajuizamento da ação até o caminhão parar em frente ao imóvel pronto para recolher as malas do locatário.

O que a Lei 12.112 fez foi agilizar as ações de despejo por inadimplência. Se antes o inquilino tinha até três anos para protelar a entrega do imóvel, agora ele tem 45 dias. O resultado, explica Bushatsky, é que “o locatário, sabendo que a ação não se arrasta mais como antes, corre logo pra fazer um acordo”.

Com a modificação do artigo 59 da legislação, a ordem de despejo, em caráter liminar, passou a ser concedida em 15 dias. E o inquilino, que antes tinha seis meses para deixar o local, precisa deixar o imóvel em, no máximo, 30 dias, como determina o artigo 74 da nova lei.

É justamente esse ponto que Daniel Alcântara Nastri Cerveira, do escritório Cervellas, Dornellas e Advogados Associados, questiona. Ao comentar o impacto da nova lei no caso dos imóveis comerciais, ele reflete sobre quem seria o verdadeiro beneficiado por ela. “Considerando as dificuldades em encontrar novo ponto comercial, além de todas as circunstâncias que cercam o encerramento de uma operação em determinado local, torna-se, no mínimo, discutível se a redução do prazo foi benéfica a sociedade ou se somente observou os interesses dos locadores”, diz.

Para ele, no entanto, o entendimento sobre quando o inquilino deve deixar o imóvel — se antes ou depois do transito em julgado da ação — ainda não está pacificado. “Um ano é pouco para entendermos qual sentido isso vai tomar. É preciso fortalecer a jurisprudência nesse ponto”, opina.

Cerveira enfatiza que a nova Lei do Inquilinato, ao ratificar entendimento que já havia e ao adequar a redação ao Código Civil de 2002, trouxe alterações louváveis. Ainda assim, ele acredita que a lei “prejudicou em alguns pontos os pequenos proprietários, já que, frente aos empresários, eles possuem menor poder de barganha”.

Situação mais tranqüila
Outra inovação abordada por Jaques Bushatsky é a possibilidade de o fiador ter a certeza, de antemão, por quanto tempo aquele contrato é válido. “A alteração deixou claro o direito que o fiador tem em uma situação que é clássica. Quando o contrato acaba e é renovado, o fiador deixa de ser fiador. Agora, ele sabe por quanto tempo vai afiançar, não é mais um casamento indissolúvel”, explica.

Outra mudança que também diz respeito ao fiador, é lembrada por Bushatsky. “Com a modernização da lei, o fiador pode se desobrigar caso o locatário se divorcie”. Antes, existia o entendimento de que, em caso de separação do casal, o contrato continuava valendo até o termo final.

Segundo o advogado, 50% das locações residenciais existentes em São Paulo contam com a figura do fiador. A ele se segue o seguro de fiança locatícia, encontrado em 20% dos casos.

Ele espera que a agilidade dos processos de despejo, a longo prazo, premie o bom pagador. “A maioria dos locatários paga o aluguel em dia, mas tem sido obrigada ao longo do tempo a apresentar garantias locatícias (fiador, seguro-fiança, depósito de até três meses), instrumentos que em tese deveriam ser exigidos apenas de pessoas com histórico de crédito negativo”.

Uma das expectativas trazidas com a nova redação da Lei do Inquilinato era que o preço do aluguel caísse. O fenômeno, no entanto, não se confirmou. Ele credita a quebra de expectativa ao aumento na demanda por imóveis. “De fato, não deu para sentir uma queda nominal no valor do aluguel. É provável que isso aconteceça, caso a economia e o investimento permaneçam como estão, em, no mínimo, dois anos.”

 é repórter da revista Consultor Jurídico.

Revista Consultor Jurídico, 1 de fevereiro de 2011, 10h16

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