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Imóvel rural demanda preocupações legais

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É muito comum pessoas adquirirem propriedades rurais para tê-las como local de lazer, sem atentarem para as obrigações legais que essas propriedades demandam em função de sua classificação.

É importante saber que, independentemente do tamanho do imóvel rural, o proprietário deve cuidar e tomar providências para cumprir uma série de deveres, que vão da entrega de declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural, exigida pela Receita Federal, ao cumprimento adequado da sua utilização, devendo ser esta última a principal preocupação do proprietário.

Ressalta-se que a utilização da propriedade rural está ligada a uma série de institutos legais, inclusive constitucionais, relacionados às questões agrárias, como sua forma de exploração, assim como às questões ambientais, focadas na preservação das áreas consideradas como reserva legal (área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, excetuada a de preservação permanente, necessária ao uso sustentável dos recursos naturais, à conservação e reabilitação dos processos ecológicos, à conservação da biodiversidade e ao abrigo e proteção de fauna e flora nativa), no que se relacional com o cumprimento da sua função social.

Nesse sentido, determina a Constituição Federal em seu artigo 186:

Art. 186 A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:

I – aproveitamento racional e adequado;

II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;

III – observância das disposições que regulamentam as relações de trabalho;

IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e trabalhadores.

Dado instituto pretende controlar a forma de exploração da propriedade aplicada ao imóvel rural, com o caráter de regularização econômica e ambiental do uso da terra, objetivando promover o bem estar social, algo que vem sendo amplamente discutido pela sociedade. Isso também é alvo de fiscalização dos órgãos públicos, que têm a obrigação de assegurar seu cumprimento, dada a importância da preservação do meio ambiente, essencial para a sobrevivência humana.

Uma propriedade rural enseja o cumprimento de inúmeras obrigações legais, bem como a tomada de medidas preventivas quanto a sua utilização que, caso não atendidas, podem culminar com a aplicação de multas, responsabilização legal, civil e penal e até mesmo a perda da propriedade.

Portanto, o melhor a se fazer ao se adquirir uma propriedade rural é procurar um profissional especializado nessas questões, para que elabore um estudo aprofundado da propriedade, identificando suas características, bem como as obrigações decorrentes delas. Numa medida preventiva, ele deve apontar quais as medidas saneadoras que devem ser tomadas para que a propriedade seja regularizada, evitando, dessa forma, aborrecimentos com órgãos fiscalizadores do governo.

Após a aplicação das ações sugeridas, o profissional deve elaborar um laudo técnico, sendo esse um documento de suma importância e que poderá ser apresentado em eventuais fiscalizações para atestar a regularidade da propriedade. Salienta-se que o referido laudo também servirá de base para o preenchimento das informações exigidas na Declaração de ITR da Receita Federal.

Conceito de Propriedade Rural
Para a Receita Federal e para efeito do cálculo do ITR — obrigação tributária que o proprietário de imóvel rural deve cumprir, anualmente, através da entrega da Declaração de ITR —, considera-se imóvel rural a área contínua, formada de uma ou mais parcelas de terras confrontantes, do mesmo titular, localizada na zona rural do município, ainda que, em relação a alguma parte da área, o declarante detenha apenas a posse (Lei 9.393, de 1996, artigo 1º, parágrafo 2º; Regulamento do ITR/2002, artigo 9º; Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal 256, de 2002, artigo 8º).

É importante ressaltar que somente os imóveis situados na zona rural do município, assim definida em lei municipal, estão sujeitos ao ITR (Lei 9.393, de 1996, artigo 1º; RITR/2002, artigo 2º; IN SRF 256, de 2002, artigo 1º).

Já para o Incra, imóvel rural é, e sempre foi, a unidade econômica rural independentemente da sua zona definida. O mesmo entendimento é confirmado no Estatuto da Terra — a Lei 4.504/1964, notadamente em seu artigo 4º:

Art. 4º - Para os efeitos desta Lei, definem-se:

I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada.

Segundo o que se extrai desse conceito legal, o imóvel rural:

a) deve possuir potencial para exploração agropecuária, agroindustrial ou extrativista;

b) não perde sua característica tão-somente por estar localizado no perímetro urbano; e

c) deve ter área contínua.

Nesse entendimento, tem-se que a legislação agrária enfatiza aquilo que está diretamente ligado aos seus objetivos, que é a característica rural do imóvel. Por derradeiro, tem-se que imóvel rural é todo aquele cuja destinação está relacionada à agricultura, pecuária e similares.

Fábio Morais é advogado especializado em Direito Societário, sócio do escritório Morais Advogados Associados.

Revista Consultor Jurídico, 15 de outubro de 2010