Artigos

Adjudicação compulsória

Não se exige registro prévio de contrato preliminar

Por

Continua...

Como acentua NELSON ROSENVALD, a norma do parágrafo único de seu art. 463 do CC pode ser compreendida de duas maneiras: entendendo-se que o legislador condiciona a validade do negócio jurídico preliminar ao registro, poderia se concluir que o legislador não agiu com acerto, já que não se deve confundir eficácia obrigacional do contrato preliminar com a sua eficácia real. A eficácia obrigacional é restrita às partes e independe do registro, porquanto suficiente à satisfação das obrigações inseridas no contrato preliminar para que se pretenda a execução específica. Já a eficácia real, concedida pelo registro, objetiva apenas tutelar os contratantes perante terceiros, dotando as partes de sequela e oponibilidade do instrumento erga omnes, caso o objeto da prestação seja transmitido a terceiros no curso da execução do contrato preliminar. Diz o ilustre professor que “exigir o registro do instrumento para fins de exercício de pretensão do contrato definitivo é confundir a eficácia real com a obrigacional, restrita aos celebrantes do negócio prévio”[39], concluindo que a melhor hermenêutica consiste em considerar que o legislador pretendeu afirmar a exigência do registro como forma de concessão de eficácia perante terceiros (coletividade), e não como requisito de validade do negócio.

O professor DILVANIR JOSÉ DA COSTA não vê com bons olhos a redação do parágrafo único do art. 463 do Código Civil. Para ele, estando registrado e não contendo cláusula de arrependimento, o contrato preliminar passa a reger-se pelos arts. 1.417 e 1.418. Não estando registrado, o art. 464 prevê outra solução: a ação de outorga de escritura, mediante sentença, como já ocorre na forma prevista no art. 639 do Código de Processo Civil [esse dispositivo está hoje nos artigos 466-A, 466-B e 466-C], sem necessidade de prévio registro. Conclui que se o contrato for levado à registro, transformar-se-á em direito real de aquisição (arts. 1. 417 e 1.418 do Código Civil). E se não for? Responde que é o caso de se aplicar o art. 464 do CC, c/c art. 639 do CPC [a nova redação está nos artigos 466-A, 466-B e 466-C].[40]

Portanto, dispensável o prévio registro, para a utilização da ação de adjudicação compulsória.[41]

Condições para o exercício do direito de ação

De forma genérica são três as condições para o exercício do direito de ação: pedido juridicamente possível, legitimidade e interesse processual.

Afora essas condições de ação, não resta dúvida a existência de requisitos específicos de procedibilidade da adjudicação compulsória. HUMBERTO THEODORO JÚNIOR, com escopo na jurisprudência, enumera cinco requisitos:

a) O pré-contrato não necessita de inscrição no registro de imóveis, a não ser quando a adjudicação tenha de atingir terceiro adquirente do imóvel gravado.

b) Não é de se exigir escritura pública como condição de eficácia da promessa de compra e venda, ainda que verse sobre imóvel não loteado, face ao que dispõe o art. 22 do Dec.-Lei nº 58, com a redação da Lei nº 6.014, de 1973.

c) Apenas o contrato formalizado com os requisitos mínimos do art. 11 do Dec.-Lei nº 58, pode ensejar a condenação do art. 639 do Código, dadas as exigências a serem cumpridas na transcrição no Registro Imobiliário. Simples recibos ou promessas vagas e incompletas não podem ser equiparadas a pré-contrato para os efeitos da adjudicação compulsória.

d) O pré contrato não pode conter a cláusula de arrependimento, segundo dispõe o art. 22 do Dec.-Lei nº 58. Ressalva-se, porém, a hipótese de ter a cláusula perdido a eficácia, como no caso de haver se extinguido o prazo para arrepender-se, porque então “o obstáculo desapareceu”.

e) Sem a outorga uxória a promessa não dá lugar à adjudicação compulsória de imóvel. A citação deve, pois, abranger marido e mulher.[42]

Com exceção ao pedido de adjudicação compulsória de bens móveis ou semoventes não inferior ao décuplo do salário mínimo (artigo 401 do Código de Processo Civil), razoável afirmar-se que para o exercício de tal pretensão exige-se documento formal, ou seja, o contrato preliminar ou pré-contrato devidamente formalizado.

Fora da área de permissibilidade do artigo 401 do Código de Processo Civil, a opção pela ação de adjudicação compulsória pressupõe a existência de um documento formal, a vislumbrar a livre manifestação de vontade na promessa quitada de venda de um bem ou na promessa de cumprir determinada obrigação juridicamente infungível.

A ausência de um contrato escrito, afora a situação de ínfimo valor (artigo 401 referido), levaria o juiz a declarar o autor carecedor do direito de ação, pela ausência de interesse processual. A ausência de contrato formal justificaria discussão acerca de perdas e danos, jamais sobre o domínio ou sobre a possibilidade de se substituir a vontade do devedor inadimplente.

Se o promitente vendedor não dispõe de título de domínio (o registro imobiliário no caso de bem imóvel ou a tradição no caso de bem móvel), ou se impossível de materializar-se o suprimento buscado, torna-se inadequada a concessão da adjudicação compulsória. O mesmo ocorre se o contrato preliminar prevê cláusula de arrependimento. Tanto num como noutro caso, passa a ser o autor carecedor do direito de ação, por ausência de interesse processual, impondo-se a extinção do processo sem julgamento de mérito. Nessas hipóteses de impossibilidade de obtenção do reconhecimento do domínio sobre a prestação específica (o bem objeto da ação), não resta outra alternativa ao autor se não a de pedir a rescisão do contrato, com a cumulação de perdas e danos contra o promitente inadimplente.

Nesse aspecto MÁRIO AGUIAR MOURA esclarece que o recurso às perdas e danos com fundamento na promessa de compra e venda deve ficar restrito às hipóteses de:

a) impropriedade da forma adotada; b) ilegitimidade; c) inidoneidade do objeto, não sanada; d) perecimento ou deterioração do bem, com culpa do promitente vendedor; e) transferência do domínio a terceiro, sem que o contrato de promessa esteja registrado.[43]

Outro aspecto de fundamental importância para a adjudicação compulsória é que esteja o devedor constituído em mora, antes do manuseio dessa ação. Na redação do art. 394 do Código Civil, considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebe-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.

De ver-se que não é toda retardação no solver ou no receber que induz mora. Algo mais é exigido na sua caracterização, como acentua CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, ao discorrer que tanto na mora solvendi como na accipiendi, há de estar presente um fato humano, intencional ou não-intencional, gerador da demora na execução. Isto exclui do conceito de mora o fato inimputável, o fato das coisas, o acontecimento atuante no sentido de obstar a prestação, o fortuito e a força maior, impedientes do cumprimento.[44]

A mora não se presume; há que ser demonstrada de forma expressa, ou no corpo do contrato ou através da notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial, sob pena de extinção do processo sem julgamento de mérito, por ausência de interesse processual por parte do promitente comprador.

Se o contrato quitado prevê dia, local e horário para a outorga da escritura ou do contrato definitivo, a ausência do promitente vendedor por si só dá ensejo à propositura da adjudicação compulsória. Comum, no entanto – principalmente nas vendas a prazo –, a ocorrência do pagamento das parcelas sem a correspondente outorga de domínio e sem a estipulação de prazo para a outorga. Nesse caso, torna-se indispensável a notificação ou interpelação do promitente vendedor, para constituí-lo em mora.

Continua...

Luiz Tadeu Barbosa Silva é desembargador do TJ-MS, mestre em Direito pela Universidade Gama Filho (RJ).

Revista Consultor Jurídico, 19 de maio de 2010

Comentários

Comentários de leitores: 2 comentários

19/05/2010 14:18 Sérgio Niemeyer (Advogado Autônomo)
Autonomia privada vs. Autonomia da vontade (1)
O artigo exige fôlego para ser estudado. Fá-lo-ei oportunamente.
.
Assim, escusada algum deslize por mim cometido em razão de apenas ter passado a vista por sobre o texto, penso que a ação de adjudicação compulsória não exige o registro prévio do contrato de compromisso ou promessa de compra e venda se e somente se a propriedade do imóvel continuar na esfera jurídica do promitente vendedor. A não ser assim, somente se pode aceitar a ação de adjudicação se o contrato estiver revestidos de realidade, o que só se alcança, no nosso ordenamento, se estiver registrado ao pé da matrícula do mesmo imóvel. Caso contrário, o contrato de gaveta, aquele que é colocado ao abrigo de todos os demais, constiutir-se-á em instrumento da maior insegurança jurídica para aqueles que, depositando fé nos registros públicos, adquire propriedade confiando pertencer ao vendedor, quando, ocultamente, por contrato particular desconhecido do público, este a teria prometido a outrem. Finalmente, perscrutando a bibliografia pesquisada e invocada pelo articulista, não encontrei nenhuma referência a Emilio Betti, que aborda com profundidade a questão da autonomia da vontade, nem a Luigi Ferri, que escreveu uma obra devotada ao exame da autonomia privada, distinguindo-a da mera autonomia da vontade, tendo-a reputado como verdadeira fonte de direito objetivo. Também não há referência a Domenico Rubino, que aborda o contrato de compra e venda em obra que também exige fôlego de leitura.
.
(CONTINUA)...
19/05/2010 14:17 Sérgio Niemeyer (Advogado Autônomo)
Autonomia privada vs. Autonomia da vontade (2)
(CONTINUAÇÃO)...
.
Finalmente, uma observação: o sistema de organização da propriedade imobiliária em nosso ordenamento não reconhece no contrato particular um instrumento translativo da propriedade, como ocorre, v.g., no sistema germânico. Entre nós, o título translativo da propriedade imobiliária deve ser público. Daí por que necessária a ação de adjudicação compulsória sempre que ocorrer inadimplemento do promitente vendedor por contratos particlares.
.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito e doutorando pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

A seção de comentários deste texto foi encerrada em 27/05/2010.