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Imóvel penhorado

STJ pode mudar entendimento sobre boa-fé em compra

Para provar a boa-fé, na compra do bem, o comprador do imóvel deve demonstrar que fez uma pesquisa em fóruns judiciais do local do imóvel e da residência do vendedor referente aos últimos cinco anos para se certificar da inexistência de ações judiciais que coloquem em risco a venda. O entendimento é da ministra Nancy Andrighi, ao votar em processo que deve definir os critérios para a caracterização de fraude de execução na venda de bens imóveis. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça analisa a questão em julgamento de um recurso repetitivo e a ministra foi única a votar até agora, estabelecendo novos parâmetros para o reconhecimento da fraude pelo Judiciário. As informações são do Valor Econômico.

Para os advogados, o voto é benéfico aos credores de dívidas cobradas em ações judiciais. A Súmula 375 do STJ é o principal critério para a definição da fraude. Segunda a Súmula, o reconhecimento à fraude à execução depende do registro em cartório da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do adquirente do bem. 

A prova de má-fé gera interpretações diversas na Justiça. Quando o credor entra com uma ação anulatória da venda do imóvel que garantia o pagamento de sua dívida em uma ação judicial, grande parte dos juízes considera que é preciso demonstrar que houve um conluio entre o comprador e o vendedor do imóvel com o objetivo de escapar da condenação judicial.

Em seu voto, a ministra Nancy sugere que a prova do desconhecimento quanto à existência de uma ação capaz de reduzir o devedor à insolvência ou de constrição sobre o imóvel deve ser feita mediante a apresentação de pesquisas feitas nos fóruns judiciais abrangendo as comarcas de localização do bem e de residência do alienante nos últimos cinco anos.

Outra inovação do voto da ministra é o marco temporal da ciência da ação judicial. Segundo o artigo 593 do Código de Processo Civil, a fraude à execução estaria caracterizada quando, ao tempo da alienação, correr contra o devedor uma demanda judicial capaz de causar a sua insolvência. Pela jurisprudência da Corte, considera-se que só a partir da citação do devedor se tem ciência da ação. Para a ministra Nancy, a redação do artigo é imprecisa e a existência de petição inicial distribuída ou despachada pelo juiz deve ser suficiente para caracterizar a ciência da ação.

Revista Consultor Jurídico, 10 de abril de 2010, 4h27

Comentários de leitores

3 comentários

Finalmente, o restabelecimento da ordem

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Muito me bati, neste louvável espaço democrático, quando foi editada a súmula 375. Em todas as postagens onde havia referência a tal enunciado, sempre protestei, veementemente, contra a sua aplicação, tendo em vista a completa discrepância entre tal dispositivo e o ordenamento jurídico em vigor. Finalmente, a douta magistrada parece também ter percebido que imputar ao adquirente o ônus de provar a má-fé do transmitente representaria, na prática, autorizar todo tipo de fraudes e estelionatos, uma vez que a produção de tal prova se revelaria inalcançável. A boa-fé exigida pelo ordenamento é OBJETIVA, e a seu favor milita a presunção gerada pelas certidões de praxe. Parabéns à ministra.

Gostaria de ler o voto e saber o número do recurso

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

A tomar pelo teor da notícia, concordo que a prova de que não havia pendências em nome do alienante e de que ele, com a venda do bem, não ficou reduzido à insolvência caiba ao adquirente para preservar e proteger seu direito.
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No entanto, gostaria de ler o voto da eminente Ministra, pois já deparei com votos de sua lavra em sentido antípoda (REsp 439418-SP vs. REsp 655000-SP). A mudança de entendimento do primeiro, julgado em 2003, para o segundo, julgado em 2008, parece-me salutar e louvável.
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Se no voto referido na notícia a insigne Ministra mantém ou mesmo aprimora os fundamentos para preservar o entendimento perfilhado no REsp 655000-SP, isso representa grande contribuição para a mudança de um paradigma doutrinário há muito equivocado. Um verdadeiro amadurecimento sobre um instituto que antes padecia de mau compreensão coletiva.
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(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito e doutorando pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

É...

Felipe Lira de Souza Pessoa (Serventuário)

Sou fã da Ministra Nancy Andrighi, seus votos são aulas de direito, mas queria saber como fica o adágio segundo o qual a boa-fé sempre se presume, acho que do vonto de vista prático e considerando a realidade do povo brasileiro, poderá haver injustiças com essa técnica de ônus probatório.

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