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Contrato valorizado

Lei do inquilinato acelera solução de controvérsias

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I. INTRODUÇÃO

A Lei nº 8.245/91 há tempos era alvo de intensas críticas, primeiro por parte dos locadores e do mercado imobiliário, sob o argumento de que possibilitava ao locatário, mesmo inadimplente, a utilização de diversas medidas para postergar sua continuidade no imóvel; e, de outro, por parte dos fiadores, que, consoante recente entendimento dos nossos tribunais, ficam vinculados ao pacto locatício até a entrega das chaves.

Por isso, há bom tempo foi promulgada a Lei nº 12.112, propalado pela imprensa pátria como a solução para os reclamos da sociedade.

Mas, será que as alterações trazidas pela lei em epígrafe foram significativas, a ponto de modificar a relação entre as partes no contrato?

Urge acentuarmos que estas são a primeiras impressões sobre a recentíssima lei, que só entrará em vigor no dia 23 de janeiro de 2010 (art. 1º do Decreto-Lei nº 4.657/41 c/c o § 1º do art. 8º da Lei Complementar nº 95/98). E, neste estudo procuraremos apontar as mudanças que mais de perto atingem locadores, locatários e fiadores, isto é, a ação de despejo e a fiança.

II. DAS PRINCIPAIS MODIFICAÇÕES 

II.1. AÇÃO DE DESPEJO

Muitos locadores sentem-se incomodados apenas em ouvir a palavra ação de despejo, tamanha a via crucis que transpuseram para, finalmente, retomarem a posse direta do seu imóvel.

Neste ponto, as modificações introduzidas pela Lei nº 12.112/09 foram salutares. Foram incluídas mais 4 hipóteses de desocupação liminar do imóvel.

De acordo com a redação original da lei 8.245/91, o locador poderia retomar liminarmente, inaudita altera pars, no prazo de 15 dias da propositura da ação, o seu imóvel (incisos I, II, III, IV e V do § 1º do art. 62):

1) quando celebrado distrato entre as partes, desde que fixado um prazo de 6 meses de desocupação do imóvel;

2) na hipótese de comprovação da extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação do imóvel pelo locatário estivesse ligado ao seu emprego;

3) ao final do contrato de locação por temporada, se não houvesse a sua prorrogação automática por prazo indeterminado;

4) após a morte do locatário, caso não houvesse sucessor legítimo que também ocupasse o imóvel, permanecendo pessoas não autorizadas por lei;

5) caso a ocupação do imóvel se desse apenas pelo locatário, a despeito da extinção do contrato de locação.

Como já adiantado, o novel diploma acrescentou a essas mais 4 hipóteses de desocupação liminar (incisos VI, VII, VIII e IX):

1) necessidade de reparações urgentes no imóvel determinadas pelo poder público, que não puderem ser efetuadas sem a desocupação do imóvel;

2) exoneração do fiador, sem que o locatário tenha obtido novo garantidor, no prazo de 30 dias após notificação do locador;

3) findo o prazo fixado no contrato de imóvel para fins comerciais, o locador tenha proposto a ação de despejo até 30 dias contados da notificação ao locatário da intenção de retomar o bem;

4) na falta de pagamento dos aluguéis e/ou demais encargos, estando o contrato, por qualquer motivo, desprovido de garantias.

O item 9 supra é particularmente importante ao presente estudo, por observarmos que a grande maioria das ações de despejo se baseia na falta de pagamento dos aluguéis ou demais acessórios locatícios.

Nesta modalidade, remanesce a possibilidade de se cumular o pedido de despejo com cobrança dos valores não pagos.

E houve, por certo, um avanço ao incluir o legislador nas hipóteses que permitem o despejo liminar do locatário, a ausência de pagamento dos encargos patrimoniais contratuais.

Porém, a hipótese, claramente, só se aplica quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), não contemplando os casos de comprovada inadimplência, mas o contrato possui alguma modalidade de garantia.

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 é advogado em São Paulo

Revista Consultor Jurídico, 24 de dezembro de 2009, 6h11

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