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Pontal do Estaleiro

Ação pede reintegração de posse em Porto Alegre

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Nunca podemos perder de vista que o interesse público não pode ser desconsiderado pelo Poder Público quando da realização de negócios jurídicos com a Administração. Não pode interpretar as normas de direito privado em desfavor do Estado, da Administração, em prejuízo do mesmo. Ainda que por atrapalho o faça, os negócios jurídicos assim firmados não surtirão seus efeitos no plano da eficácia, sendo considerados inexistentes quando tratarem o bem público indisponível como disponível.

 

14. Sobre a enfiteuse do direito privado, devemos traçar algumas considerações.

Do grego emphyteusis, plantar, melhorar o solo, e do latim tardio, emphyteuse, arrendamento. Também denominada aforamento, a enfiteuse é um contrato bilateral e oneroso, no qual, por ato inter vivos ou por disposição de última vontade, o proprietário do imóvel confere, perpetuamente, a outrem o domínio útil deste, mediante o pagamento de uma pensão anual, invariável, denominada foro.

Ludovic Beauchet, gabaritado historiador do Direito ateniense, assinala a existência de instituição análoga no Direito Grego, caracterizando uma situação intermediária entre a venda e a locação e conclui que a sua origem deveria ser provavelmente a mesma na Grécia e em Roma.

A expressão ius emphyteuticum apareceu pela primeira vez na Constituição de Zenon; sua origem na concessão do ager vectigalis que se fundiu depois com o ius emphyteuticum formando então um só instituto.

Os primeiros contratos enfitêuticos datam do II século d.C e mesmo as condições do Baixo Império Romano do ocidente propiciaram o seu desenvolvimento. Com a codificação justinianéia o instituto enfitêutico plasmou também sua unificação conceitual reunindo ius in fundo vectigali (direito ao campo vectigal) do Império do Ocidente, que corresponde o uso das terras pertencentes ao estado, aos Municípios e aos collegia, dadas em locação perpétua, e ainda o ius emphyteuticum.

Windscheid alega que, em sua elaboração ocidental, a enfiteuse jamais constituía direito real, porém uma modalidade locatícia de longa duração, daí receber a proteção da actio in rem, de onde a jurisprudência retirou seu caráter do direito.

No Direito Romano, a enfiteuse era um arrendamento perpétuo realizado pelos municípios e pelas corporações sacerdotais dotando o arrendatário na posse do imóvel e a faculdade de utilizar todos os seus frutos e produtos.

Mais tarde, os glosadores passaram a ver na enfiteuse o desmembramento do direito de propriedade, com a denominação de domínio útil em contraposição à nua-propriedade do senhorio.

No (antigo) Direito Português o negócio jurídico é denominado emprazamento ou prazo de aforamento; a concessão de terras a quem se encarregavam de seu cultivo, mediante pagamento de renda anual.

No Direito romano a enfiteuse é prestação de serviços por parte do concessionário numa influência francamente feudal.

Assim a enfiteuse chegou até o século XVIII como um complexo de privilégios aristocráticos, devendo, contudo, assinalar-se que os prazos temporários eram mais freqüentes do que os prazos perpétuos por conveniência dos enfiteutas.

No Brasil, por ter sido considerada como perpétua, a enfiteuse privada não se confundia com o arrendamento propriamente dito. A enfiteuse deveria abranger tão-somente as terras não cultivadas, e o proprietário do imóvel reserva para si o domínio direto, atribuindo-se ao enfiteuta ou foreiro o domínio útil.

Segundo o art. 693 do antigo Código Civil, todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis 10 (dez) anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate.

Mas esse resgate somente é cabível quando se trata de negócio jurídico firmado entre particulares. As normas de direito privado devem ser excepcionadas quando o proprietário do imóvel é o Poder Público, e quando esse imóvel está afetado na condição de bem público de uso comum.

 é repórter especial da revista Consultor Jurídico

Revista Consultor Jurídico, 20 de agosto de 2009, 17h44

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