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Bem penhorado

A polêmica avaliação de imóveis por Oficial de Justiça

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Ocorre que o legislador, nesse particular, mais uma vez ignorou por completo a realidade do Poder Judiciário brasileiro, porquanto a investidura no cargo de Oficial de Justiça, em qualquer de suas esferas, jamais exigiu dos interessados em ocupá-lo aptidão para o exercício do mister avaliatório, tampouco propiciou-lhes condições, após o ingresso na carreira, de aprender e desenvolver tal habilidade.

Em decorrência disso, o procedimento que foi alçado à condição de regra geral, em termos práticos, não terá a almejada serventia para agilizar o trâmite do processo de execução, uma vez que, no mais das vezes, haverá o reconhecimento de que (i) o Oficial de Justiça, de antemão, não tem condições de avaliar o bem penhorado ou (ii) o produto de seu incipiente labor não permite aferir se foi ou não atribuído o justo valor.

Importante salientar que o expediente instituído pelas Leis nº 11.232/05 e 11.382/06, a bem da verdade, não representa nenhuma novidade[7], haja vista que, nas Justiças Federal e do Trabalho, bem como em alguns Estados da Federação, já existiam Oficiais de Justiça aos quais era atribuída a tarefa de avaliar os bens penhorados. Aliás, quanto às execuções fiscais, o artigo 13, da Lei 6.830/80, preconiza há quase 30 anos que “o termo ou auto de penhora conterá, também, a avaliação dos bens penhorados, efetuada por quem o lavrar”.

Já naquela época, não tardou a percepção de que a avaliação realizada por Oficial de Justiça abria ensejo ao cometimento de graves injustiças, dada a sua indiscutível incapacidade para estimar o correto valor dos bens penhorados, como bem ressaltou Demócrito Reinaldo, ex-ministro do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 130.914/SP[8], para quem “é provável que o Oficial de Justiça seja um leigo em matéria de avaliação, faltando-lhe, portanto, a capacitação técnica necessária para que se possa precisar a valia do bem futuramente destinado à arrematação

Essa ponderação, por si só, era mais do que suficiente para refrear o ímpeto desavisado do legislador. Contudo, no caso de imóveis, as Leis nº 11.232/05 e 11.382/06 promoveram um verdadeiro atropelamento das normas que regem a avaliação daquela espécie de bem, haja vista que, por força do disposto no artigo 7º, “c”, da Lei 5.194/66[9], tal mister é privativo de engenheiro[10], sendo descabida até mesmo a investidura de corretor de imóveis[11], a quem incumbe apenas opinar sobre valores nas transações[12].

É fato inquestionável que boa parte da jurisprudência pátria permite a avaliação por corretor de imóveis, especialmente nas localidades que não dispõem de profissional capacitado para tanto, o que é bastante comum num país de dimensões continentais e marcado por acentuadas diferenças sociais e econômicas como o Brasil.

Entretanto, a divergência entre essa orientação pretoriana e a tese ora defendida é apenas aparente, porquanto ambas são uníssonas em exigir do responsável pela avaliação, pelo menos, conhecimentos sobre a realidade imobiliária[13].

Apesar desses inconvenientes praticamente incontornáveis na atual realidade brasileira[14], ainda assim o mister avaliatório tem sido atribuído, de forma assustadoramente corriqueira, aos Oficiais de Justiça, os quais invariavelmente limitam-se a colher estimativas junto a imobiliárias, que, por sua vez, são sabidamente capitaneadas por corretores.

Por conseguinte, estão sendo sistematicamente desprezados aspectos de crucial importância para a justa avaliação de um imóvel, tais como análise do relevo, topografia, caracterização das edificações e benfeitorias[15], cuja apreciação, como visto anteriormente, deve ser empreendida exclusivamente por engenheiro.

 é advogado de Brasil Salomão e Matthes Advocacia e pós-graduando em Direito Processual Civil pela Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP)

Revista Consultor Jurídico, 29 de abril de 2009, 9h57

Comentários de leitores

3 comentários

A impossibilidade de avaliação de imóvel por Oficial de Just

Fúlvio Barros (Oficial de Justiça)

A opinião do Dr. Veloso Rabelo não condiz com a realidade do Judiciário brasileiro. No âmbito federal, onde sou Oficial de Justiça há nove anos nunca tive que responder a uma impugnação de avaliação. Também exerci a função de coordenador de central de mandados, cujo efetivo era de 20 oficiais, onde também não tive notícias de tais impugnações a avaliações feitas por nós Oficiais de Justiça. Gostaria que o Dr. Veloso trouxesse estatística do número de processos (que necessitam de avaliações judiciais) x impugnações de avaliações já realizadas. Tenho certeza que o número será muito ínfimo. Vale lembrar que o Direito não é uma ciência exata e o devido processo legal está posto: o direito à parte que se sentir prejudicada em impugnar a avaliação sob o auxílio de um assistente técnico. Creio que o objetivo do estudo do Dr. Veloso está mais no campo acadêmico do que no prático.

avaliação por profissional despreparado ......

Julio Cezar Ramos Hein (Funcionário público)

acho uma pena que um operador do direito entenda que a avaliação efetivada por oficial de justiça é indigna ou menos importante da que é feita por engenheiros.
só para constar sou oficial de justiça AVALIADOR federal há 20 anos, trabalhei antes outros 8 anos na justiça estadual, hoje sou diretor de uma central de mandados e vejo que nossas avaliações beiram à perfeição. Recebemos vários cursos, inclusive do CREA e de vários engenheiros especializados em avaliações.Temos até engenheiros entre nós porque apenas recentemente é exigido curso superior em direito para ser oficial de justiça. Aliás temos pessoal fez pós graduação e especializou-se em avaliações. Nos anos 80 era possível prestar concurso público possuindo qualquer graduação em curso superior. Hoje é exigido direito. Mas, mesmo que assim não fosse´acho muito temeroso um profissional de nossa área pretender desmerecer uma funão tão nobre.
Só para constar, a avalição pode ser feita por engenheiro sim, basta a parte interesada impugnar e provar que a avaliação está incorreta ou que o oficial de justiça específico e NÃO GENÉRICO não tem condições técnicas de proceder a avaliação. Afinal é isso que diz a nova norma do CPC.
Por fim registre-se que desde 1968, quando houve uma alteração na CLT,os oficiais federais estão habilitados a fazer as avaliações dos bens penhorados.

DA MANIFESTAÇÂO DO DR. VELOSO RABELO

Luís da Velosa (Advogado Autônomo)

Disse muito bem V.Exa. derredor do tema pensado, no que comungo. Se o Judiciário não desejar uma verdadeira enxurrada de recursos pelos erros cometidos por quem não esteja preparado para a avaliação de que se trata, além de conspurcar o ordenamento jurídico, que procure rever a norma específica ou prepare os srs. Oficiais de Justiça para procederem as referidas avaliações. Aliás, eu preferiria que os engenheiros continuassem a se utilizarem do seu mister para avaliarem os imóveis. Se não são poucos os laudos de avaliação, subscritos pelos srs. engenheiros, que são contestados nos tribunais, imaginemos os dos srs. Oficiais de Justiça. Os seus estudos servirão em muito à meditação em volta desse tema tão importante para as relações a que se destina. Estou e poderia dizer, sem sombra de dúvida, todos estamos agradecidos ao Dr. João Paulo Mont'Alvão Veloso Rabelo. É isso. Obrigado.

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