Fiador tem responsabilidade depois da entrega da chave

24/03/2007 10:32Émerson Fernandes (Advogado Autônomo - Civil)Caro Marco Paulo, Acho que devemos observar es...

Caro Marco Paulo, Acho que devemos observar essa interpretação aos artigos em questão: a regra informa que o fiador é responsável pela obrigação até a efetiva entrega do imóvel. Só que a prorrogação do contrato é ato bilateral, que prescinde de consentimento, expresso ou tácito, para ter validade jurídica. Havendo possibilidade de prorrogação, o fiador deve ser convocado para expressar sua adesão, sob pena de ser desobrigado. A regra legal só me parece válida quando o contrato chega ao seu termo e o inquilino resiste na devolução do imóvel, quando o locador exige a sua devolução. Não dá pra imaginar que locador e inquilino contratem a prorrogação da locação na surdina, negligenciando a comunicação desta intenção ao fiador, para depois demandar por período que este não anuiu, nem mesmo que tacitamente. É aproveitar-se da própria torpeza em seu favor, o que é vedado em nosso ordenamento.

23/03/2007 14:39Marco Paulo Denucci Di Spirito (Advogado Autônomo)Esclarecimentos: É verdade que se existe cláus...

Esclarecimentos: É verdade que se existe cláusula expressa no contrato de aluguel no sentido de perdurar a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há de falar em desobrigação destes, ainda que o contrato tenha sido prorrogado por prazo indeterminado. Todavia, cabe esclarecer aos fiadores que essa regra não ilide outra, que é a possibilidade do fiador desvincular-se da fiança em contrato prorrogado por prazo indeterminado. As notícias que estão circulando sobre o tema via de regra omitem este detalhe, que deve ser esclarecido, para não se imaginar que nossa Constituição permite a submissão eterna ao contrato, em análoga situação de escravização. Embora o artigo 39 da Lei 8.245/91 determine que qualquer das garantias da locação se estenda até a efetiva devolução do imóvel, o STJ já pacificou que tal regra não afasta as normas próprias do contrato de fiança, motivo pelo qual se deve proceder a uma compatibilização entre os respectivos Diplomas. Ressalte-se que no paradigmático EREsp 566.633/CE, o STJ não cancelou a sua Súmula 214, mas apenas esclareceu que o fiador fica obrigado ao contrato prorrogado ex lege, sem prejuízo dele poder exonerar-se quando o contrato de locação estiver prorrogado, sem a sua anuência, por prazo indeterminado, desde que notifique o locador desta intenção, na forma dos arts. 1.500 do CCB/16 ou 835 do CCB/02. Ou seja, a jurisprudência do STJ não afasta o direito à exoneração do fiador que se encontra vinculado a contrato prorrogado sem a sua anuência. Na verdade, acolheu-se o que já apontava Humberto Theodoro Júnior, em trabalho que é referência sobre o tema: “Operada a prorrogação legal ou convencional da locação e passando a vigorar por prazo indeterminado, a fiança, quando também prorrogada, ficará sujeita à exonerabilidade voluntária assegurada pelo art. 1.500 do CC/1916 (art. 835 do CC/2002); Ineficaz é a cláusula de renúncia prévia aos favores do art. 1.500 (CC/1916) e 835 (CC/2002), por força da garantia fundamental de liberdade individual, que não condiz com vinculação obrigacional perpétua, em temas como o da fiança. Daí a irrenunciabilidade do direito de exoneração da fiança prestada sem predeterminação de tempo. Configurada a situação de exoberabilidade, e exercendo o fiador a sua faculdade liberatória, caberá ao locador o direito de exigir do inquilino novo fiador, sob pena de resolução do contrato (Lei 8.245/1991, art. 40, IV); (...) Não há, outrossim, incompatibilidade entre o art. 39 da Lei do Inquilinato e o art. 835 do novo CC. Prorrogado o contrato locatício por prazo indeterminado, a fiança também se prorrogará por prazo indeterminado. Durante essa nova etapa da garantia, surgirá para o fiador, no entanto, a faculdade de denunciar, com efeito ex nunc, o contrato de fiança, da mesma maneira que qualquer das partes do contrato de locação de prazo indeterminado pode rompê-lo.” (JÚNIOR, Humberto Theodoro. A fiança e a prorrogação do contrato de locação. Revista de Direito Privado, São Paulo, v. 18, ps. 66-83, abril-junho de 2004). Como esclarece o mestre, a renuncia ao direito de denúncia previsto no art. 835 do CCB/02 consiste em cláusula que esbarra no plano da validade ou, quando menos, da eficácia, posto que ninguém pode submeter-se eternamente a um contrato, não no nosso ordenamento jurídico. Talvez no ordenamento de alguma nação de primatas, mas não na nossa. Portanto, a melhor assertiva é a seguinte: se existe cláusula expressa no contrato de aluguel no sentido de perdurar a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, estando o contrato prorrogado por prazo indeterminado, o fiador tem o direito de denunciar a fiança, nos termos do art. 835 do CCB/02. A denúncia, todavia, somente terá efeitos ex nunc. É bom que se esclareça esse direito dos fiadores, para que não se transmita a idéia de que as notícias sobre o assunto estão querendo promover o direito do locador, gerando idéias equivocadas nos fiadores que se encontram submetidos a injustas situações. Para fiadores que se encontram em armadilhas dessa natureza, mantendo contratos de locação de verdadeiros mandriões, basta providenciar o envido de uma notificação extrajudicial, por Cartório de Títulos e Documentos, cientificando sobre a denúncia (rompimento) da fiança, nos termos do art. 835 do CCB/02. Simplesmente ignorem as cláusulas que prevêm renúncia a este Direito, como demonstrado acima.

23/03/2007 14:34Marco Paulo Denucci Di Spirito (Advogado Autônomo)Esclarecimentos: É verdade que se existe cláus...

Esclarecimentos: É verdade que se existe cláusula expressa no contrato de aluguel no sentido de perdurar a responsabilidade dos fiadores perdura até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há de falar em desobrigação destes, ainda que o contrato tenha sido prorrogado por prazo indeterminado. Todavia, cabe esclarecer aos fiadores que essa regra não ilide outra, que é a possibilidade do fiador desvincular-se da fiança em contrato prorrogado por prazo indeterminado. As notícias que estão circulando sobre o tema via de regra omitem este detalhe, que deve ser esclarecido, para não se imaginar que nossa Constituição permite a submissão eterna ao contrato, em análoga situação de escravização. Embora o artigo 39 da Lei 8.245/91 determine que qualquer das garantias da locação se estenda até a efetiva devolução do imóvel, o STJ já pacificou que tal regra não afasta as normas próprias do contrato de fiança, motivo pelo qual se deve proceder a uma compatibilização entre os respectivos Diplomas. Ressalte-se que no paradigmático EREsp 566.633/CE, o STJ não cancelou a sua Súmula 214, mas apenas esclareceu que o fiador fica obrigado ao contrato prorrogado ex lege, sem prejuízo dele poder exonerar-se quando o contrato de locação estiver prorrogado, sem a sua anuência, por prazo indeterminado, desde que notifique o locador desta intenção, na forma dos arts. 1.500 do CCB/16 ou 835 do CCB/02. Ou seja, a jurisprudência do STJ não afasta o direito à exoneração do fiador que se encontra vinculado a contrato prorrogado sem a sua anuência. Na verdade, acolheu-se o que já apontava Humberto Theodoro Júnior, em trabalho referência sobre o tema: “Operada a prorrogação legal ou convencional da locação e passando a vigorar por prazo indeterminado, a fiança, quando também prorrogada, ficará sujeita à exonerabilidade voluntária assegurada pelo art. 1.500 do CC/1916 (art. 835 do CC/2002); Ineficaz é a cláusula de renúncia prévia aos favores do art. 1.500 (CC/1916) e 835 (CC/2002), por força da garantia fundamental de liberdade individual, que não condiz com vinculação obrigacional perpétua, em temas como o da fiança. Daí a irrenunciabilidade do direito de exoneração da fiança prestada sem predeterminação de tempo. Configurada a situação de exoberabilidade, e exercendo o fiador a sua faculdade liberatória, caberá ao locador o direito de exigir do inquilino novo fiador, sob pena de resolução do contrato (Lei 8.245/1991, art. 40, IV); (...) Não há, outrossim, incompatibilidade entre o art. 39 da Lei do Inquilinato e o art. 835 do novo CC. Prorrogado o contrato locatício por prazo indeterminado, a fiança também se prorrogará por prazo indeterminado. Durante essa nova etapa da garantia, surgirá para o fiador, no entanto, a faculdade de denunciar, com efeito ex nunc, o contrato de fiança, da mesma maneira que qualquer das partes do contrato de locação de prazo indeterminado pode rompê-lo.” (JÚNIOR, Humberto Theodoro. A fiança e a prorrogação do contrato de locação. Revista de Direito Privado, São Paulo, v. 18, ps. 66-83, abril-junho de 2004). Como esclarece o mestre, a renuncia ao direito de denúncia previsto no art. 835 do CCB/02 consiste em cláusula que esbarra no plano da validade ou, quando menos, da eficácia, posto que ninguém pode submeter-se eternamente a um contrato, não no nosso ordenamento jurídico. Talvez no ordenamento de alguma nação de primatas, mas não na nossa. Portanto, a melhor assertiva é a seguinte: se existe cláusula expressa no contrato de aluguel no sentido de perdurar a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, estando o contrato prorrogado por prazo indeterminado, o fiador tem o direito de denunciar a fiança, nos termos do art. 835 do CCB/02. A denúncia, todavia, somente terá efeitos ex nunc. É bom que se esclareça esse direito dos fiadores, para que não se transmita a idéia de que as notícias sobre o assunto estão querendo promover o direito do locador, gerando idéias equivocadas nos fiadores que se encontram submetidos a injustas situações.

23/03/2007 13:13boca (Advogado Autônomo - Empresarial)Uma das formas de evitar surpresas desagradávei...

Uma das formas de evitar surpresas desagradáveis com inquilinos maus pagadores é a exigência do fiador e sempre consultar um advogado na redação de um contrato.