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Olho na lei

MP-SP critica projeto que muda regras de parcelamento de solo

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O Ministério Público de São Paulo está iniciando uma autêntica guerra contra o projeto de lei que tramita na Câmara dos Deputados e que altera regras de parcelamento do solo e das regularizações fundiárias.

Segundo o MP, o texto apresenta retrocessos na área de urbanismo e meio-ambiente, e também na área do consumidor. “Muitos artigos configuram um dos piores retrocessos que já vi na vida”, diz a promotora Maria da Glória de Almeida.

Confira as considerações do MP paulista

Tramita na Câmara dos Deputados projeto de lei[1] que trata do parcelamento do solo e das regularizações fundiárias, que está em vias de ser concluído no processo legislativo.

O texto apresenta alguns pontos que vêm sendo combatidos pelo Ministério Público de São Paulo, quer na área de urbanismo e meio-ambiente, quer na área do consumidor.

Preocupa muito a aprovação desse texto, pois existem aspectos sociais que estão sendo relegados em favor de interesses maiores. Um dos dispositivos previstos no projeto de lei permite que pessoa que esteja sendo processada criminalmente possa registrar um loteamento, o que é excessivamente temerário para a população.

Além disso, há uma série de artigos que violam frontalmente o Código de Defesa do Consumidor, configurando verdadeiro retrocesso.

Na hipótese de atraso no pagamento por parte do adquirente, as penalidades que lhe são imputadas farão com que o consumidor seja seriamente atingido, pois sofrerá a imposição concomitante de juros moratórios e multa contratual, além de ter que arcar com as despesas da própria cobrança.

Outro dispositivo que afronta os direitos do consumidor é o que permite seja o adquirente compelido a arcar com o pagamento de cláusula penal, juros moratórios, tributos e despesas com corretagem, na hipótese de rescisão contratual em virtude de seu inadimplemento.

Além de todos esses ônus, que já são excessivos, caso haja a rescisão do contrato, ao consumidor será imposto o pagamento de um valor a título de fruição do imóvel do qual utilizara. Essa obrigação imposta no artigo 78 é injustificável, pois cria uma figura até hoje desconhecida no direito contratual. A cláusula penal que, segundo a melhor doutrina e a jurisprudência, não deve ultrapassar o valor de 10% das prestações pagas[2], já tem essa função de restabelecimento econômico, impondo ao comprador uma penalidade por ter privado o alienante dos direitos de disponibilidade e fruição de seu patrimônio. Nada justifica a criação de uma obrigação pecuniária para o consumidor que, por impossibilidade financeira não consegue concluir a execução contratual.

Em um momento em que o Direito tem demonstrado uma tendência social, expressando essa finalidade até mesmo para os contratos, essa ganância pode destoar do ordenamento jurídico.

O Código Civil (por origem muito menos benevolente com a parte vulnerável da relação contratual que o Código de Defesa do Consumidor) prevê, no artigo 421, que “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”. Não se pode falar, hoje, que os contratantes buscam seus interesses econômicos, visando a uma vantagem pessoal. O contrato nunca foi tão comutativo como é hoje: o primordial é o equilíbrio das vantagens econômicas para ambas as partes, primando, o ordenamento jurídico, pela equivalência dos direitos e obrigações.

Se assim o é no Código Civil, com muito mais ênfase essa preocupação se amolda às teias do Código de Defesa do Consumidor. Neste, o desequilíbrio, se houver, será para beneficiar o consumidor, que se ampara no princípio da vulnerabilidade expressamente consagrado[3].

Nos contratos de compra e venda de imóveis previstos no projeto de lei, a relação de consumo entre loteador e comprador existe e a vulnerabilidade do consumidor está caracterizada e deveria nortear o equilíbrio das prestações. No entanto, as penalidades atribuídas ao inadimplente têm efeito inverso: as vantagens são todas do empreendedor e as desvantagens imputadas de forma maciça ao adquirente.

 é repórter especial da revista Consultor Jurídico

Revista Consultor Jurídico, 23 de janeiro de 2006, 17h25

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