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Vizinho devedor

Soluções para a inadimplência no pagamento de condomínios

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Nada mais revoltante para quem mantém seus compromissos com o condomínio em dia do que ter de arcar com as despesas do morador que deixou de pagar a sua parte. Mas não há saída para o condomínio. Quando um morador deve, os outros têm de arcar com o prejuízo. O condomínio precisa honrar seus compromissos financeiros e sua única fonte de renda vem dos moradores.

Segundo dados, a inadimplência em condomínios é hoje, em média, de 25% entre os moradores. Outro problema é que, mesmo pagando pelos inadimplentes, o condômino não tem como brigar para ter seu dinheiro de volta. Somente o condomínio pode negociar com o inadimplente ou acioná-lo na Justiça.

Quanto a isso, no caso de inadimplência na taxa condominial, o melhor a fazer é tentar negociar a dívida de forma amigável, porque a cobrança judicial leva, em média, oito anos. Além disso, o boleto bancário de condomínio não pode ser protestado como um cheque, pois não é considerado título de crédito.

Quando o condomínio aciona o inadimplente na Justiça, o juiz marca audiência para buscar solução. Geralmente, ela é marcada num prazo de, pelo menos, três meses. Caso o condômino seja condenado, ele ainda pode mover recurso de apelação. Enquanto o tribunal não julgar, a sentença fica suspensa e o condomínio não pode cobrá-lo.

Mesmo que o tribunal julgue a ação favorável ao condomínio, a dívida pode demorar a ser quitada. Apesar de o condenado ter 24 horas, a partir do momento da condenação, para saldar a dívida, isso quase nunca ocorre. A solução passa a ser a penhora dos bens e, às vezes, do próprio imóvel. Para que isso seja feito, o Judiciário nomeia um perito, a quem compete avaliar o bem e, depois, o condomínio publica edital de leilão em jornais para que, só então, ele ocorra.

Tendo ganhado a causa, o condomínio tem outra questão a decidir: o que fazer com o dinheiro recebido do inadimplente? O mais lógico é que a parcela que deveria ser destinada ao fundo de reserva para obras vá para o fundo de obras; a que deveria cobrir despesas ordinárias seja direcionada para esse fim, e assim por diante.

Caso o condomínio deseje dar outra destinação à verba, a assembléia-geral extraordinária deverá ser convocada. Nela, pode ficar decidido que os moradores não contribuirão com o condomínio por alguns meses ou serão feitas obras de melhoria.

No campo da leis, temos duas novidades fundamentais:

1 - O atual Código Civil permite aplicar juros de mercado ao inadimplente (parágrafo primeiro do artigo 1.336) e ainda aplicar multas especiais até cinco taxas de condomínios ao condomínio que atrasa de forma reiterada e contumaz. Essas novidades proporcionam aos condomínios recuperar perdas de caixa na ordem de 90% ao ano, tudo devido à falta de correção real da lei antiga, a 4.591/64, alterada pelo atual Código Civil de 2003.

2 - Outra lei que muito favorece ao condomínios é a da Justiça arbitral, que reduz a cobrança do inadimplente para o máximo de 90 dias ao contrário da Justiça estatal que, em média, todo o processo de cobrança condominial gira em torno de oito anos.

Resta uma esperança para o condomínio. Basta adequarem suas convenções ao atual Código Civil aplicando os dois dispositivos acima dos novos juros, multas e a Justiça arbitral. Somente assim o problema de inadimplência de condomínios será solucionado sem prejuízos para os condôminos e recuperando o mercado imobiliário (hoje, a taxa de condomínio está ficando maior que o valor do aluguel devido à falta de correção da inadimplência).

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 é advogado pós-graduado em Direito Processual do Trabalho pela Faculdade de Direito Anchieta em Jundiaí (SP). É consultor jurídico de condomínios e empresas formado em administração pela Faculdade de Ciências Administrativa e Contábeis da UMA em Minas Gerais.

Revista Consultor Jurídico, 20 de fevereiro de 2006, 19:20h

Comentários de leitores

8 comentários

boa tarde. comprei um imovel em leilao do mini...

mamede (Comerciante)

boa tarde. comprei um imovel em leilao do ministerio do Trabalho. a divida do condominio com quem fica? pois ela e maior que o valor do arremate. como posso solucionar o probelma. agurdo resposta. obrigado mohamed abdo hamud

comprei um apartamento em outubro de 2006 no qu...

adriano (Praça da Aeronáutica)

comprei um apartamento em outubro de 2006 no qual o proprietário me falou que estava quitado e sem nenhum tipo de divida.O proprietário me pediu pra continuar morando no apartamento nos meses de novembro e dezembro.Comecei a morar no apartamento em janeiro de 2007.quando fui pagar o condominio o sindico relatou que os meses de julho a dezembro de 2006 não estavam pagos.Com isso fui ao antigo proprietario verificar essa inadimplencia e o mesmo me falou que realmente nçao tinha pago.Agora ocondomio cobra essa divida de mim( o novo proprietario) e se recusa a receber o pagamento dos meses os quais eu realmente moro no apartamento e o antigo proprietario nada de acertar sua divida.Quero saber de quem é responsavel por pagar a conta relativa aos meses de 2006 atrasados.Visto que nesse periodo o apartamento nao era meu e o comprei,alegando o antigo proprietario que o apartamento estava quitado e sem nenhum tipo de divida.

Na verdade eu gostaria de saber como fundar uma...

zall (Outros - Financeiro)

Na verdade eu gostaria de saber como fundar uma associação de proteção a inquilinos, que possa oferecer, assessoria e consultoria jurica, empréstimos financeiro, exclusivamente para associados pagarem dividas com alugueis, condominios, mudanças, ou seja despesas relacionadas exclusivamente ao aluguel do associado, inclusive se esta divida pode ser paga diretamente pela associação, após aprovado o emprestimo, também gostaria de saber, se em caso desta associação possuir imóveis a lei permite que seja fiadora de seus associados, e qual o numero máximo de fiança que poderá assinar. Muito grato pela atenção, certamente terei novas dúvidas que buscarei exclarecer junto a voces. tenham muito sucesso e parabéns pelo espaço. José Geraldo.

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