Se todas as prestações da casa própria estiverem quitadas, o agente financeiro deve liberar a cédula hipotecária, independentemente de haver ou não saldo residual. O entendimento é do Tribunal Regional Federal da 5ª Região.

Os desembargadores classificaram como relação de consumo o contrato de mútuo habitacional e acolheram o recurso do apresentado Wladimir Cutareli contra a Caixa Econômica Federal. Depois de pagar todas as parcelas do financiamento (180, no total), ele ainda devia R$ 270 mil ao banco.

O entendimento do TRF significa, na prática, que no final do pagamento das prestações, o mutuário pode mover ação para pedir a exclusão da cláusula que diz que ele se responsabilizará pelo saldo residual.

Na ação, Cutareli afirmou que pagou todas as parcelas do financiamento contratado. Quando pediu para que o imóvel fosse transferido para o seu nome, a Caixa apresentou cobrança do saldo devedor, com base na cláusula 39 do contrato. O dispositivo diz que é de inteira responsabilidade do devedor o pagamento de eventual saldo devedor residual, mesmo depois do término do prazo ajustado. Na Justiça, o aposentado pediu a anulação da cláusula e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor sobre o contrato firmado.

Já a Caixa alegou ilegitimidade passiva, porque o crédito discutido na ação é da Empresa Gestora de Ativos — instituição pública criada para adquirir bens e direitos das entidades públicas e assumir suas obrigações.

A Emgea contestou argumentando que não se aplica ao contrato em questão o Código de Defesa do Consumidor. A empresa defendeu a necessidade de cumprimento dos contratos e que sempre esteve em dia com todas as suas cláusulas.

Antes de decidir, os membros do tribunal analisaram a jurisprudência sobre a aplicação do CDC. No Superior Tribunal de Justiça é pacífico o entendimento de que em seu artigo 6º, o código permite que o consumidor tem o direito de modificar cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão por conta de fatos que as tornem excessivamente onerosas.

Por isso, o TRF-5 concluiu que o princípio pacta sunt servanda [os contratos devem ser cumpridos] não atinge de modo integral nem o fornecedor nem o consumidor. “Assim, é inconteste a aplicação do CDC aos contratos de mútuos habitacionais”, diz a decisão.

Ultrapassada essa questão, o tribunal passou a verificar os valores do saldo devedor. “Um fato que chama a atenção é a evolução do saldo devedor, sempre crescente, o que leva à conclusão de que a dívida será impagável no prazo contratual”, destaca o acórdão.

Com base nos dados analisados, o TRF-5 julgou abusiva e determinou a nulidade da cláusula 39 do contrato. Os desembargadores destacaram que muitas vezes o valor do saldo residual supera o valor de avaliação do imóvel.

A Associação Nacional dos Mutuários e Moradores comemorou o entendimento do tribunal, que pode beneficiar mutuários de todo o país. De acordo com estimativas da entidade, o número de mutuários do Sistema Financeiro de Habitação que possuem saldo residual ao final dos financiamentos fica em torno de 80% a 90%. Com o entendimento do TRF-5, mais de 6 milhões de pessoas podem ser beneficiadas.

Leia a decisão

Trata-se de ação de rito ordinário, proposta por WLADIMIR CUTARELI, devidamente qualificado e representado por advogado habilitado, contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL — CEF, cujo objeto é a revisão do saldo devedor do contrato de mútuo firmado com a ré, para aquisição de imóvel, mais a declaração de nulidade de cláusulas do referido contrato.

Fundamentou a parte autora, a sua pretensão, alegando, em síntese: a) ter realizado o pagamento de todas as parcelas do financiamento contratado junto à CEF; b) após o pagamento do contrato a ré realizou nova cobrança, apresentando valores muito altos sob o argumento de se tratar do saldo devedor; c) a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao contrato em questão; d) a nulidade de diversas cláusulas do contrato firmado entre as partes. Requereu, dessa forma, a nulidade do saldo devedor, em decorrência da nulidade da cláusula contratual que trata do pagamento do mesmo, além da nulidade de diversas outras cláusulas contratuais, sob a alegação de que afrontam o Código de Defesa do Consumidor. Liminarmente, requereu que a rés e abstivesse de praticar qualquer execução judicial ou extrajudicial contra o autor, bem como em negativá-lo em cadastros de mau pagadores.

A liminar foi deferida às fls. 57/59.

A CEF interpôs agravo retido contra o deferimento da liminar (fls. 65/84).

Contestando a ação (fls. 104/106), a CEF argüiu sua ilegitimidade passiva e, no mérito, adotou as razões da contestação da EMGEA. Esta, por sua vez, contestou a ação (fls. 108/129) sustentando que não se aplica ao contrato em questão o Código de Defesa do Consumidor, defendeu a força obrigacional dos contratos, aduzindo que sempre cumpriu com todas as cláusulas do contrato, pugnando, ao fim, pela rejeição de todos os pedidos da parte autora.