Limitação social ao direito de propriedade edilício

28/12/2006 00:27Cesario (Estudante de Direito)causa espanto esta situação

causa espanto esta situação

3/12/2006 17:10José Henrique (Funcionário público)'O novo Código Civil, no seu aspecto inovador, ...

'O novo Código Civil, no seu aspecto inovador, trouxe um novo perfil de condômino, desdobrando-o em três facetas: reiteradamente inadimplente, infrator e anti-social, atribuindo-lhes constrangimento de multa de 5% até 10% o valor da taxa condominial (artigos 1.336 e 1.337).' Me preocupa que um desembargador ache que a lei fala em %5 e 10% quando na verdade fala em 600% e 1100% ou simplesmente em 5 vezez e 10 vezes o valor condominial.

2/12/2006 21:27Jose Antonio Schitini (Advogado Autônomo - Civil)É sempre oportuno trazer a baila à questão cond...

É sempre oportuno trazer a baila à questão condominial. – Esse assunto é importante e atinge uma enorme parcela da sociedade: moradores em edifícios e vilas de condomínio fechado. No entanto, a codificação não está completa, abrangendo mais o lado do empreendimento e conteúdos administrativos que a defesa individual do condômino. Se por um lado, disciplina muita coisa e pune os condôminos faltosos e renitentes (art 1337 CCB), os inadimplentes, enfim os que não se comportam devidamente e causam embaraços aos seus co-vizinhos, e neste caso é eficiente, em outros aspectos importantes deixa a desejar. Como exemplo a grande dificuldade para tirar um síndico e administradora, que muitas vezes por suas atitudes, são tão ou infinitamente mais prejudiciais que o condômino reiteradamente anti-social. Um síndico e uma administradora conluiada em más intenções provocam conseqüências funestas no condomínio edilício. Lembre-se que o síndico pode nomear administradora de sua confiança sem que ninguém possa se opor. Atos gerenciais nefastos não é novidade e a lei é falha ao determinar punições imediatas, exigindo um ritual que muitas vezes retarda ao extremo soluções que quando chegam o mal já é irremediável. Um dos problemas é o Parágrafo único do art. 1352 do CCB que determina que os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condomínio. Isso porque, um condômino com grande área, ou fração ideal, pode graças ao seu poderio de majoritário, ser síndico e se perpetuar no cargo, uma vez que, muitas vezes nem todos os outros proprietários reunidos lhe conseguem fazer frente. Daí, tem-se um ditador no prédio, que faz o que quer, inclusive escamoteia suas contribuições condominiais, valores grandes, além de outras falcatruas que pode cometer, sempre a salvo. –Os conselhos internos do prédio de nada adiantam. Ainda mais, que muitas vezes o nível de preparo dos condôminos é baixo e podem ser manipulados facilmente, com raras exceções. E isso, porque mesmo com irregularidades é muito difícil coletar provas, e há sempre o receio de quem acusa ser processado por danos morais. Nesse sentido a lei deveria determinar, que pelo menos nas eleições de síndico, não seria por fração ideal e sim pelo voto unitário, em igualdade de condições aos outros condôminos minoritários, dando ênfase ao mais preparado para exercer o cargo. O mesmo se aplicaria no caso de um proprietário de várias unidades, o que lhe daria substancial vantagem, também no caso de eleição de síndico valeria, apenas um voto. Deveria ser disciplinada a eliminação completa de voto por procuração em eleições de sindico. Um espertinho munido de várias procurações ninguém derruba. Caso não seja possível eliminar o voto de procuração, ao menos deveria ser limitado a uma ou duas. Para outras questões, poderia continuar por fração ideal proporcional. A matéria de prova é importante, uma vez que é quase impossível a um condômino ter acesso a documentos do prédio. Principalmente quando a administradora e o síndico estão mal intencionados. As contas, embora fosse possível ser apresentada de forma simples em soma algébrica, vem em demonstrações ininteligíveis para o comum dos mortais, apenas entendido por contadores habilitados, sendo facilmente escamoteáveis. Então, necessário haver a inversão do ônus da prova, o que pode parecer possível na relação entre a Administradora e o condomínio, com a aplicação do CDC, mas não entre o condomínio e o síndico. Portanto, deve ficar claro caber o Código de Defesa do Consumidor nas relações condomínio/administradora e ser criado um artigo que determine que o ônus da prova nas relações condominiais e síndico é sempre deste último. Pode se dar um exemplo dos mais comuns que ocorre nas Capitais: uma administradora mantém um condomínio que administra em controlado déficit. Sob a alegação que cobre esse déficit cobra do condomínio valores exorbitantes a título de juros. –Evidentemente, não deve ser ético uma administradora agir como agiota, mas isso acontece corriqueiramente, nem sei a posição do Secovi a respeito. Por outro lado essa administradora segura as cobranças judiciais dos condôminos inadimplentes, que de uma forma ou outra lhe serve de lastro para manter o patamar deficitário e praticar o anatocismo. Quando faz a cobrança , ao invés de o valor arrecadado servir para aumentar o patrimônio do prédio, para efetuar aperfeiçoamentos, esse valor fica com a administradora a título de cobrir o chamado déficit que hipoteticamente ela financia todo o mês. Outros truques existem á sobejo, mas por enquanto este basta. Isso tem nome é gestão temerária. No entanto, a prova é muito difícil. Sendo a matéria condominial um assunto relevante que atinge a maior parte dos habitantes das médias e grandes capitais, deveria haver um maior controle sobre essa questão. A criação de varas judiciais especializadas seria importante, inclusive com a intervenção do Ministério Público, e guichê de denúncias sem burocracia. Do jeito que estão regradas as matérias condominiais hoje, os de índoles de locupletamento fazem a festa, aliás como sempre fizeram.

2/12/2006 13:23Robespierre (Outros)...perfeito.

...perfeito.