STJ mantém retomada de imóvel alugado pelo McDonald’s

O McDonald’s vai ter mesmo de fechar a loja que mantém no Edifício Serrador, no Centro do Rio de Janeiro. A decisão é da 6ª Turma do Superior Tribunal de Justiça que manteve decisão do Tribunal de Justiça fluminense, que atendeu ao pedido de retomada do imóvel feitos pela Serrador Rio Empreendimentos e Participações e pela Petros — Fundação Petrobras de Seguridade Social. A Petros que fez o contrato de locação com a McDonalds, vendeu posteriormente o imóvel para a Serrador.

O relator dos recursos, ministro Hamilton Carvalhido, afirmou que a retomada do imóvel está consumada. Ele atendeu em parte a reivindicação do McDonald’s quanto à periodicidade no reajuste do contrato de aluguel do imóvel locado, com vigência a partir de 1º de fevereiro de 2000, até a data do término da última renovação determinada em juízo.

Renovar ou retomar

A disputa pelo imóvel começou em julho de 1999, quando o McDonald’s ajuizou ação renovatória contra a Petros. A ação renovatória é cabível quando locador e locatário não chegam a um acordo para renovação do contrato. Visa a garantir judicialmente a continuidade do inquilino no imóvel em que ele formou um ponto de negócio.

A Petros, respondeu com um pedido de retomada do imóvel para a realização de obras de restauração e remodelagem interna do edifício. A primeira instância negou o pedido de renovação do McDonald’s e julgou procedente o pedido de retomada apesentado pela fundação. O McDonald’s apelou, mas a decisão foi mantida pela Segunda Câmara Cível do TJ-RJ em novembro de 2003.

A Turma entendeu que a necessidade de retomada da loja para obras devidamente aprovadas pela Prefeitura do Rio de Janeiro ficou comprada pela perícia. Entendeu também que as alterações pretendidas aumentariam o valor do imóvel em cerca de 70%. Assim, a ação renovatória foi negada.

O McDonald’s ingressou com recurso junto ao STJ em que contestou suposta omissão do TJ/RJ, que não teria se manifestado sobre a possibilidade de se realizar nova perícia. O relator, ministro Hamilton Carvalhido, entendeu que o Tribunal não foi omisso, pelo contrário, considerou suficiente a prova produzida e desnecessária nova perícia. A decisão foi unânime.

Ação de despejo

Nesse ínterim, a Serrador Rio Empreendimentos, que havia adquirido o imóvel locado pela Petros, ajuizou ação de despejo por denúncia vazia. A denúncia vazia é a possibilidade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel.

O artigo 8º da Lei n. 8.245/91 diz que, “se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, (…) salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

Em primeira instância, o processo movido pela Serrador foi extinto por “carência de ação”, isto é, por faltar ao autor interesse processual para a rescisão do contrato, por este já ter sido rescindido na ação que discutiu a retomada.

Ao julgar a apelação, a Oitava Câmara Cível do TJ/RJ foi favorável à Serrador, porque entendeu que a rescisão não teria ocorrido ainda. Concluiu que, no contrato de locação, a cláusula de vigência não estava averbada no Registro Geral de Imóveis, o que deveria ser providenciado pelo McDonald’s. A decisão afastou a pretensão da defesa do McDonald’s de que a cláusula de compra e venda, que deu ciência à compradora da existência de ação renovatória, pudesse suprir a exigência do registro.

Diante disso, o McDonald’s recorreu novamente ao STJ, alegando já estar a rescisão do contrato sendo discutida em juízo, por meio da ação renovatória proposta pela empresa contra a antiga proprietária do imóvel, a Petros. Foi nesse aspecto que o relator do recurso, ministro Hamilton Carvalhido, atendeu ao McDonald’s, reconhecendo a violação do artigo 267 do Código de Processo Civil.

De acordo com o relator, existindo demanda (ação) anterior na qual foi exercido e atendido o direito de retomada do imóvel, não é possível o despejo baseado em denúncia vazia de quem adquiriu o imóvel locado. Ainda que tenha havido sucessão da Petros para a Serrador na relação jurídica com o McDonald’s, o novo proprietário não pode pretender rescindir o contrato já rescindido, uma vez existir a retomada do imóvel, mesmo que esteja pendente recurso. Por isso, destacou o ministro Carvalhido, é preciso reconhecer a “falta da necessidade e da utilidade” da pretendida ação de despejo, porque a retomada já foi obtida. A Sexta Turma acompanhou o posicionamento do relator.

REsp 642.794

REsp 798.889