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Novo Código Civil

Multa por atraso de taxa de condomínio é reduzida de 20% para 2%

O índice máximo para multas por atraso no pagamento de condomínio é de 2%, desde que a dívida tenha surgido na vigência do novo Código Civil. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, que julgou recurso do Edifício Frigia, em São Paulo. O condomínio recorreu de acórdão do Segundo Tribunal de Alçada paulista.

O tribunal estadual aplicou o novo Código Civil ao caso e reduziu a multa de 20% para 2% sobre as prestações vencidas a partir de fevereiro de 2003. Ficou mantida a incidência de 20% sobre a dívida anterior a esse período, segundo o STJ.

O recurso discutiu o percentual da multa devida por atraso no pagamento das cotas correspondentes a uma unidade autônoma. O Tribunal de Alçada de São Paulo determinou que, a partir do novo Código Civil, a pena deveria cair de 20% para 2% -- de acordo com o artigo 1.336, parágrafo primeiro, da lei.

O condomínio alegou omissão da decisão quando foi analisado recurso que levantou a necessidade de preservação do ato jurídico perfeito em relação à regra condominial. Argumentou também que essa regra estabelece multa de 20% sobre o valor da dívida em atraso, incorrendo em ofensa a artigo do Código de Processo Civil (artigo 535, II, do CPC).

Sustentou, ainda, contrariedade à Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, porque a multa de 20% tem amparo no referenciado dispositivo, "que precisa ser observado", sob pena de ofensa ao Código Civil. Por fim, salientou que a multa não constitui preceito de ordem pública "e, ainda que o fosse, não teria o condão de operar efeito retroativo".

Para o relator, ministro Aldir Passarinho Junior, não houve omissão por parte do tribunal, pois, ao apreciar o recurso do condomínio, "a Corte deixou claro que, no seu entender, não havia ofensa a ato jurídico perfeito ou a direito adquirido, pois as prestações vencidas durante o período anterior continuam disciplinadas pela Lei 4.591/64". Avaliou o ministro: "Assim, o vício apontado inexistiu, mas apenas conclusão desfavorável à parte autora".

Quanto ao mérito, o ministro também entendeu que o condomínio não tinha razão. Ele observou que a Lei nº 4.591/64 (artigo 12, parágrafo 3º) admite previsão na convenção condominial de multa de até 20 % - "o que, evidentemente, vale para os atrasos ocorridos antes do advento do novo Código Civil".

O caso não cabe às cotas vencidas depois da vigência da nova lei, pois essa revogou, por incompatibilidade, o percentual limite estabelecido no parágrafo terceiro, fixando novo teto de até 2%. "A regra convencional, perdendo o respaldo da legislação antiga, sofre, automaticamente, os efeitos da nova, à qual não se pode sobrepor", concluiu o ministro.

Resp 663.285

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Revista Consultor Jurídico, 8 de novembro de 2004, 9h30

Comentários de leitores

5 comentários

Sr. Henrique. Dura lex sed lex! A propósito, qu...

Paulo Jorge Andrade Trinchão (Advogado Autônomo)

Sr. Henrique. Dura lex sed lex! A propósito, qual o índice de inflação mensal? 20%? É a tal da cultura inflacionária "megalomaníaca, temos que curar essa deformante enfermidade, pois, a maioria dos condônimos, seguramente é adimplente. Em que pese "uma meia dúzia" entender que é vantagem inadimplir as despesas condominiais em razão dos 2%, aliás, postura mesquinha, todavia, temos que aprender a conviver com o ordenamento jurídico, e neste contexto, que se esgote as providências judiciais.

Saída legal: O artigo do NCC que estabelece ...

Maria José Mattos (Prestador de Serviço)

Saída legal: O artigo do NCC que estabelece a multa de 2% a.m. é o no.: 1336; Já que é assim, estou estabelecendo a aplicação do artigo 1337, em meu condomínio ( multa de até 5 vezes o valor do rateio mensal). Transcrevo abaixo o artigo: Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. SDS.

Acho um absurdo! Multa de 2% é estimular a inad...

Henrique Otolini ()

Acho um absurdo! Multa de 2% é estimular a inadimplência. Tem muito condômino que não deixa de fumar o seu cigarrinho, de tomar sua biritinha, de fazer a sua festinha, tá sempre trocando de carro, enfim, está sempre vivendo de aparências, mas pagar em dia o condomínio p'rá quê? se tem uns otários p'rá pagar. A multa de 20%, concordo que até é alta, mas 2%!? Faça-me o favor. Queria ver o govêrno cobrando somente 2% quando um contribuinte atrasa o recolhimento de imposto de renda. AH! Aí ele paga juros e correção pela taxa selic e mais multa. Por que não fazer assim com o condomínio? Seria mais justo. Sinto-me vilipendiado com uma Lei dessas. É uma vergonha, como diria Boris Casoy.

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