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Quebra de contrato

STJ mantém multa por quebra de contrato de aluguel em SP

O servidor público Elias Rocha deve pagar multa -- por rescisão de contrato de aluguel -- ao espólio de Henriqueta Vieira de Lucca, antiga proprietária do apartamento locado em São Paulo. Ele terá de pagar multa de mora, juros de 1%, custas processuais e verba honorária. A determinação é da Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça, que manteve entendimento anterior.

Na ação de cobrança, a defesa do espólio calculou a dívida em R$ 4.969,87, em valores de julho de 98. Foram incluídos neste total, R$ 1,2 mil referentes à multa por rescisão, mais juros, 10% de multa e 1% de custas. Entretanto, o locatário alegou irregularidades na cobrança e entrou com a chamada ação de embargos à execução.

Rocha questionou os valores das despesas de condomínio, IPTU, energia elétrica, multa contratual e a não observância de valores já quitados. Segundo afirmou, os valores exigidos são exagerados, o que impediu a liquidação da dívida. A proprietária também teria se recusado a discutir os valores. O locatário apontou, ainda, suposta irregularidade na cobrança da multa por quebra do contrato. "Não existe título liquido, certo e exigível", disse. Para ele, a multa deve ser cobrada por uma via que permita a investigação de sua pertinência e seu valor.

O Segundo Tribunal de Alçada Cível do Estado de São Paulo acolheu em parte o pedido do locatário. O tribunal estadual afastou a cobrança da multa por ruptura do contrato. "Ela não pode ser exigida em processo de execução, pois sua aplicação depende do exame de matéria compatível com o processo de conhecimento, não sendo pois líquida e certa".

O tribunal também excluiu as despesas contratuais, e quanto à multa de mora afirmou: "o contrato não está revestido de executabilidade no tocante a esta verba, ausente as assinaturas de duas testemunhas". Ao concluir o julgamento, o Tribunal de Alçada considerou as partes reciprocamente vencedoras e vencidas, devendo cada qual arcar com as custas processuais e honorários advocatícios.

A defesa do espólio recorreu da decisão. Sustentou ofensa ao artigo 585 do Código de Processo Civil (CPC) porque a multa de mora, juros e demais encargos (água, luz, IPTU, energia elétrica) oriundos da locação são passíveis de cobrança pela via executiva, independente de o contrato estar ou assinado por duas testemunhas. O mesmo foi alegado em relação à multa por ruptura do contrato, pois estaria estabelecido no próprio título executivo.

Os argumentos foram acolhidos no STJ. Segundo o ministro-relator, José Arnaldo da Fonseca, a decisão do tribunal estadual afastou-se da linha de entendimento do Superior Tribunal. O relator citou decisões anteriores, segundo as quais o contrato de locação escrito, assinado pelos contratantes, constitui título executivo judicial, nos termos do artigo 585 do CPC. Por outro lado, não há exigência legal de que o contrato seja subscrito por duas testemunhas. Quanto à multa por rescisão, caso esteja prevista e delimitada no contrato, também pode ser cobrada.

O relator concluiu por reformar a decisão anterior e acolheu o recurso do espólio para manter as verbas relativas à multa por ruptura do contrato, à multa de mora e aos juros de 1%. O locatário e sua avalista foram condenados ao pagamento das custas e verba honorárias, fixadas em 10% sobre o valor da condenação. (STJ)

Processo: Resp 446.001

Revista Consultor Jurídico, 16 de maio de 2003, 10h37

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