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Cláusula anulada

Caixa Econômica é obrigada a rever preço de imóvel financiado

A Caixa Econômica Federal está obrigada a rever o saldo devedor e o valor das prestações mensais do apartamento comprado pela mutuária Silvana Fernandes de Araújo, no Parque dos Coqueiros, em Natal (RN). A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça negou seguimento ao recurso da Caixa contra decisão anterior favorável para a mutuária. A Justiça reconheceu a nulidade da cláusula do contrato que fixou o preço do apartamento. A CEF também recorreu ao Supremo Tribunal Federal.

O imóvel foi adquirido da EC Engenharia e Consultoria, mediante contrato de mútuo firmado com a Caixa. Em julho de 1994, quando recebeu o documento para pagamento das prestações, Silvana percebeu que o elevado valor estava incompatível com sua capacidade financeira, além de ser desproporcional ao total prometido para a compra e venda - mil OTNs (Obrigações do Tesouro Nacional).

Na ação movida contra a Caixa e a construtora, a mutuária alega que depois da adoção de novo indexador para fixação dos valores decorrentes de financiamento do Sistema Financeiro da Habitação, o saldo devedor saltou para 1.998,49 UPFs (Unidades Padrão de Financiamento). Segundo Silvana, o novo saldo representa quase o dobro do valor pactuado. A defesa estipulou o valor da ação de anulação de contrato em mil UPFs, correspondentes a R$ 7,52 mil, em valores de julho de 94.

A primeira instância da Justiça do Rio Grande do Norte determinou a fixação de outro preço para o imóvel. O parâmetro adotado deve ser o valor inicial dos custos da obra - 630.466 UPFs, pactuado em novembro de 89. A quantia deve ser dividida por 499, número de unidades habitacionais edificadas pela construtora. Em virtude do novo preço, a sentença estabeleceu que a Caixa revise o preço das prestações mensais do saldo devedor, compensando-se parcelas já pagas com as em atraso, devidamente atualizadas.

Apelação

O TRF 5ª Região (Recife) manteve a sentença. "Demonstrado que o valor cobrado pelo imóvel financiado é bastante superior àquele correspondente às suas características e especificações, em decorrência de repasses de valores acertados entre a Caixa e as empreiteiras, sem o conhecimento do mutuário, devem ser alteradas as cláusulas contratuais referentes ao preço e ao valor das prestações do mútuo", afirmou o TRF.

Diante disso, a Caixa recorreu ao STJ e ao Supremo. No STJ, o relator Ruy Rosado de Aguiar rejeitou os argumentos e negou seguimento ao recurso. O ministro esclareceu que o mérito foi julgado com base no exame das circunstâncias da celebração do contrato e na interpretação das cláusulas. O reexame dessas questões no STJ é vedado pelas súmulas de número 5 e 7 do Tribunal.

De acordo com o relator, "pelas razões expostas tanto na sentença como no acórdão, as instâncias ordinárias concluíram pela necessidade de revisão da cláusula fixadora do preço, não se podendo aí encontrar vício por falta de fundamentação nem vulneração ao dispositivo legal aplicado". (STJ)

Processo: Resp 467.428

Revista Consultor Jurídico, 14 de maio de 2003, 12h45

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