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Dívida pendente

Justiça de Santos isenta fiadores de pagar dívidas de aluguéis

O juiz Ramon Mateo Júnior, de Santos (SP), reconheceu a ausência de responsabilidade de fiadores em relação aos débitos de aluguéis, condomínios e IPTU decorrentes da prorrogação de contrato de locação. O contrato foi prorrogado sem a autorização dos fiadores.

Ramon julgou procedente recurso proposto pelos advogados Alberto Jorge Kapakian e Luis Alberto Nery Kapakian.

Os fiadores tiveram o imóvel, onde residem, penhorado pela Justiça. Entretanto, o juiz aceitou a preliminar de ilegitimidade e reconheceu a extinção da fiança quanto às obrigações contraídas após o término do contrato.

"Como os embargantes não anuíram na prorrogação da locação, não podem responder pelo débito cobrado, pois a fiança exige interpretação restrita, conforme previsão contida no art. 1.483 do Código Civil", explicou Luis Alberto.

Ele lembrou que os fiadores apenas respondem quanto ao período originalmente contratado, "mesmo havendo no contrato de locação cláusula que os responsabiliza até a efetiva entrega das chaves do imóvel". Ainda cabe recurso.

Leia a decisão:

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA VARA CÍVEL DA COMARCA DE SANTOS

Processo nº 1268/2002

VISTOS.

Trata-se de Embargos opostos por M. A. M. A. e H. V. A. à Execução que lhes é movida por N.R.D. fundada em contrato de locação do qual foram fiadores.

Aduzem os embargantes, preliminarmente, que são parte ilegítima da execução porquanto o contrato de fiança fora por eles firmado para viger até 08/02/99, data prevista para o término do contrato de locação do qual foram fiadores, e o débito em discussão refere-se a período posterior a esta data.

Sustentam que o fato de o locatário haver permanecido no imóvel após o decurso do prazo previsto para vigência do contrato com conseqüente prorrogação da locação por prazo indeterminado não enseja a prorrogação da fiança, tendo em consideração que a fiança deve ser interpretada restritivamente, conforme disposição do art. 1.483 do CC.

Colacionam entendimento jurisprudencial que corrobora seus argumentos.

No mérito, sustentam que a execução e, por conseqüência, a penhora são nulas porque fundadas em responsabilidade dos fiadores que não existe para o período do débito. Ressaltam que o locatário do imóvel pagou despesas condominiais que não eram de sua responsabilidade, além de despesas extraordinárias, requerendo a compensação de tais valores.

Salientam que o cálculo do débito apresentado pelo embargado encontra-se incorreto porque os juros moratórios devem incidir apenas sobre os aluguéis e não sobre o IPTU, além de conter a inserção do valor de R$ 1.240,00 sem especificar sua origem. Com a inicial dos embargos vieram os documentos de fls. 12/57.

Intimado, o embargado apresentou impugnação a fls. 59/67, alegando que a preliminar de ilegitimidade de parte deve ser refutada, já que a ação foi direcionada aos embargantes corretamente por que são fiadores do contrato de locação de que provém o débito perseguido na execução, o qual se prorrogou por força de lei.

Segundo o embargado, a responsabilidade dos fiadores é solidária e se estende até a entrega das chaves do imóvel ao locador, conforme expressa previsão contratual. Sustenta que houve a prorrogação legal da locação, nos termos do art. 46 da Lei nº 8.245/91, não tendo havido qualquer aditamento ao contrato.

No mais, ressaltam que não há se falar em compensação no âmbito deste rito processual, além de não estar comprovado o pagamento efetuado e a parcela que se refere às despesas extraordinárias. Os juros de 1% ao mês são legais e estão previstos no contrato. Pedem a improcedência dos embargos.

Houve réplica a fls. 69/73.

É o relatório do principal.

Fundamento e decido.

Os presentes embargos estão em termos para receber o julgamento antecipado, posto que se amoldam à hipótese prevista pelo artigo 740, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

A análise da preliminar de ilegitimidade passiva levantada pelos embargantes condiciona o acolhimento dos presentes embargos à execução.

O reconhecimento da ausência de responsabilidade do fiador quanto aos débitos decorrentes da prorrogação contratual que se houve sem a sua expressa anuência, é tema objeto de ampla discussão atualmente entre os juristas.

Na esteira dessas discussões, alguns julgadores, atentos aos problemas financeiros e habitacionais que assolam alguns setores da sociedade, e amparados na precípua função da Jurisdição de buscar a pacificação social, ao se depararem com a questão têm-na enfrentado de forma tendente à composição dos interesses em conflito que propicie consequências o menos drásticas às partes envolvidas.

Em verdade, o fiador, garante do contrato de locação, sem que dessa obrigação lhe advenha qualquer benefício, não pode ser exposto à vicissitude do procedimento executivo, que, não raro, pode ocasionar eventual perda do único bem imóvel de sua propriedade, residência familiar, sem que tenha prévia ciência de que sua obrigação persistirá, ainda que findo o prazo previsto para vigência do contrato de locação.

Por seu turno, o locador, embora não tenha garantia do recebimento dos aluguéis e consectários referentes ao período posterior ao termo final do contrato, ainda assim disporá de seu bem imóvel, na pior das hipóteses.

Trata-se de sopesar os prejuízos e aferir qual deles engendrará maior mal no seio da sociedade, para afastá-lo.

Por tais razões, este juízo tende a filiar-se ao novo entendimento para reconhecer que, aos casos em que o contrato de locação foi firmado para viger por tempo determinado e, não obstante, tenha sido prorrogado, na forma da lei de locação urbana, pela permanência do locatário no imóvel, sem que desse fato se tivesse dado ciência inequívoca ao fiador para que com ele anuísse expressamente, deve ser aplicada a orientação da Súmula 214 do STJ.

De fato, o fiador, inicialmente, se obriga ciente do prazo que está determinado no contrato. A sua prorrogação, fazendo com que um contrato por tempo determinado se transmude em obrigação por prazo indeterminado, importa, necessariamente, em alteração de cláusula nuclear do contrato, com a qual deverá anuir expressamente o fiador, para que dele se possa exigir a respectiva garantia.

Assim, temos que deverá prevalecer a regra insculpida no art. 1.483 do CC, para que o contrato de fiança, de caráter benéfico e gratuito, seja interpretado restritivamente e nunca em detrimento do fiador, razão pela qual deve-se admitir que a norma do art. 39 da Lei nº 8.245/91, em cotejo com o Código Civil, exprime que a responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves é obrigação que deverá ser relegada àqueles casos em que, atingido o termo final do contrato, o locador notifica o locatário a desocupar o imóvel e este não dá atendimento à notificação.

Ademais, não se há de conceber que o fiador, obrigado em contrato benéfico e estando de boa-fé, seja predisposto a obrigação que possa se tornar indefinida no tempo, vigorando a disposição de responsabilidade até a entrega das chaves.

Nesse sentido, atual entendimento jurisprudencial:

"PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. CLÁUSULA QUE OBRIGUE O FIADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IRRELEVÂNCIA. RESPONSABILIDADE. RESTRIÇÃO AO PERÍODO ORIGINALMENTE CONTRATADO. PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO SEM ANUÊNCIA DO FIADOR. EXTINÇÃO DA GARANTIA. ARTIGOS 1.003 E 1.006 DO CÓDIGO CIVIL. OFENSA. ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA A EXECUÇÃO. ART. 267, VI, DO CPC. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 214 DA CORTE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PELA ALÍNEA "C" E PROVIDO.

1- A obrigação decorrente da fiança locatícia deve se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor o adimplemento de débitos que pertinem ao período de prorrogação da locação, à qual não anuiu, consoante a regra dos artigos 1.003 e 1.006 do Estatuto Civil. Na espécie, impõe-se considerar extinta a fiança, uma vez que o contrato original teve seu termo final em 08/06/93, e os valores exigidos datam de 1995/1996. Esta a exegese inscrita na Súmula 214/STJ.

2- A impossibilidade de conferir interpretação extensiva à fiança locativa, consoante pacífico entendimento desta Eg. Corte, torna, na hipótese, irrelevante, para o efeito de se aferir o lapso temporal da obrigação afiançada, cláusula contratual que preveja a obrigação do fiador até a entrega das chaves.

3- Dado que a obrigação afiançatória extingui-se ao termo do contrato originário, evidencia-se a ilegitimidade passiva do recorrente para a execução, impondo-se a extinção do pleito com fundamento no art. 267, VI, do CPC.

4- Recurso especial conhecido pela alínea "c" e provido" (REsp nº 255.392 - Rel. Min. Gilson Dipp - DJ 06/11/2000 - pg. 219).

". 2- Tem prevalecido o entendimento neste Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o contrato acessório de fiança deve ser interpretado de forma restritiva, vale dizer, a responsabilidade do fiador fica delimitada a encargos do pacto locatício originariamente estabelecido. A prorrogação do contrato sem a anuência dos fiadores, portanto, não os vincula. Irrelevante, acrescente-se, a existência de cláusula de duração da responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves.

3- O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu." (Súmula do STJ, Enunciado nº 214).

4- Recurso conhecido." (RESp nº 83566 - Rel. Min. Hamilton Carvalhido - DJ 04/02/2002 - pg. 576).

"RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. CONTRATO PRORROGADO POR TEMPO INDETERMINADO. FIANÇA. PEDIDO DE EXONERAÇÃO. ART. 1500 DO CÓDIGO CIVIL.

A jurisprudência da Corte vem se firmando no sentido de não se admitir interpretação extensiva ao contrato de fiança de obrigações resultantes de aditamento contratual sem a sua anuência ou prorrogação do prazo de locação por tempo indeterminado, ainda que se consigne que a responsabilidade do fiador permaneça até a entrega efetiva das chaves e do imóvel.

Recurso conhecido, mas improvido." (REsp 108661/SP, Quinta Turma, 18/02/1997).

Dessa forma, sabido que o contrato em apreço foi firmado para viger até 08/02/99, e não estando comprovada a notificação dos fiadores quanto à sua prorrogação, tampouco a sua anuência quanto à subsistência da garantia, é de se reconhecer a extinção da fiança locatícia quanto às obrigações posteriores ao termo final do contrato.

De maneira que as dívidas que são objeto da execução são datadas de Outubro de 1999 em diante (conforme cálculo de fls. 14), não subsiste a obrigação dos embargantes quanto ao objeto desta demanda.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os presentes embargos, para reconhecer a extinção do contrato de fiança no que atine às obrigações contraídas após a data de 08/02/99, devendo, por conseqüência, ser reconhecida a ilegitimidade passiva dos ex-fiadores para JULGAR EXTINTA a execução, com base no art. 598 c/c o art. 267, inc. VI, do Código de Processo Civil.

Em razão da sucumbência, arcará o embargado com as custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atribuído a estes embargos, devidamente atualizado.

Levante-se a penhora efetivada nos autos principais bem como certifique-se lá o conteúdo desta decisão.

P. R. I. C.

Santos, 25 de Novembro de 2002.

RAMON MATEO JÚNIOR

Juiz de Direito

Revista Consultor Jurídico, 17 de janeiro de 2003, 15h09

Comentários de leitores

1 comentário

RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATE ENTREGA DAS CHAV...

romeu (Estagiário)

RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATE ENTREGA DAS CHAVES-IMÓVEL URBANO-SÚMULA 214STJ. impressionante confusão que se estabeleceu com relação a aplicação art. 835CCB e a lei 8245/91. Na fiança em geral, possibilidade, regra 835CCB; Na fiança de contrato locação imóvel urbano, aplicação lei especial de ordem pública, regra cogente, possibilidade após contrato se prorrogar por prazo indeterminado. Necessidade de pedido de exoneração amigável ou via judiciário, do contrário permanece a resposabilidade do fiador até entrega imóvel e das chaves. A súmula 214 desvirtuou completamente o instatuído na lei do inquilinato que criou excessão quanto a interpretação da fiança e sua eficácia durante o prazo em que o locatário permanecer com o imóvel. A intensão do legislador foi criar segurança jurídica ao locador que está impossibilitado de retormar o imóvel após o termo final do contrato. equivocada a interpretação do STJ - Lamentável.

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