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Novas regras

A venda e o aluguel de garagem de prédios com o novo Código Civil

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Em vigor o Novo Código Civil, muitos pontos polêmicos vêm sendo apresentados pela mídia, principalmente sobre o "Capítulo - Do Condomínio Edilício". Entre os vários temas abordados que poderão gerar dúvidas, trataremos neste texto de um em especial, qual seja, abrigo para veículos, ou como comumente vem sendo chamado de garagem.

Neste sentido, a sociedade vem sendo levada a crer que poderá haver a venda ou a locação de garagens nos condomínios com uma simples aprovação em assembléia, porém nossa legislação não disciplina a matéria desta forma. De início, temos que partir de alguns conceitos básicos sobre espécie de bens.

Hoje, diferentemente do que o Código Civil de 1916, não há só a classe de Bens Principais e Acessórios, sendo certo que o segundo acompanha o primeiro. Criou-se a classe denominada Bens Pertenças, que são aqueles que não constituem parte integrante do principal, mas se destinam, de modo duradouro ao uso, ao serviço, ou ao aformoseamento daquele, nos termos do artigo 92 e 93 do Novo Código Civil.

A primeira vista, tal classificação nada tem haver com garagens, porém sua correlação é sutil e importante para que possamos entender quando uma garagem pode ser alugada ou vendida e de que forma.

Outra definição que precisamos ter em mente é a de Condomínio Edilício, que nada mais é do que o imóvel constituído por edificações que possuem parte exclusiva e comum. (artigo 1331, caput)

É parte exclusiva, aquela que possui fração ideal própria no condomínio, entre as quais a lei destaca, os abrigos para veículos. (artigo 1331, §1º)

Assim, temos que toda a garagem que possui fração ideal própria é uma parte exclusiva, sujeitando-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienada e gravada livremente por seus proprietários.

Neste sentido, temos uma divisão entre as garagens com fração ideal própria, as quais chamaremos de abrigos para veículos, e as garagens, puramente dita, que não possuem fração ideal, sendo discriminadas, tanto no ato Constitutivo do Condomínio (Convenção Condominial), como na matrícula da unidade condominial, constante do Registro de Imóveis, como uma unidade que possui uma garagem, cuja fração ideal é única.

Para melhor esclarecer o tema, além dos dois grupos, mencionados acima, temos que o abrigo para veículo, que possui fração própria, poderá ser subdividido, entre os que possuem matriculas próprias, e os que possuem a mesma matricula do apartamento, por exemplo, porém, possui destaque de fração ideal para o abrigo para veículos.

No primeiro caso em que o abrigo para veículo não é acessório de uma unidade condominial, mas é um bem autônomo, é uma parte exclusiva, sujeita as normas de uma propriedade exclusiva, poderá ser vendido sem nenhuma autorização dos demais condôminos e sem nenhum direito de preferência, pois não se enquadra nos termos do artigo 1339, § 2º da nova legislação; porém quando for posto para locação, deverá seguir as regras do artigo 1338, ou seja, dar preferência aos condôminos a terceiros, e entre todos, aos possuidores de primeiro uso, o que indica que o condomínio tenha que manter um cadastro sempre atualizado e específico para aluguel de abrigo de veículo.

Já no segundo caso apresentado, quando o abrigo possui fração ideal, mas está registrado na mesma matrícula da unidade condominial, assume o abrigo para veículo a classificação de um "bem" que é parte exclusiva, sujeito à propriedade exclusiva, porém não como principal ou acessório, mas sim Pertença, podendo ou não ser vendido separadamente do apartamento. Por exemplo, nos termos do artigo 94 do Novo Código Civil, a locação segue os mesmos trâmites já mencionados, podendo contratada a mesma, desde que respeitado o artigo 1338.

Agora, para os casos de garagens, que não possuem fração ideal individualizada, bem como, esteja registrada na mesma matrícula da unidade condominial, deparamo-nos com um Bem Acessório que acompanha o Principal, não se enquadrando como parte exclusiva no condomínio, nem tão pouco como Bem da classe Pertença, mas sim como puro Bem Acessório, cuja venda se regula nos termos do artigo 1339, § 2º do Novo Código Civil, necessitando assim de autorização do Ato Constitutivo e da Assembléia Condominial, devendo ser respeitado o direito de preferência dos Condôminos. Neste caso, não poderá se dar a locação para terceiro, pois a permissão é apenas para os abrigos de veículos, os quais são definidos no artigo 1331, § 1º da nova lei, como possuidores de fração ideal própria.

Entendemos que o legislador não foi omisso, mas sim não "adequou" os artigos específicos do código, exemplo do 1339, § 2º. à parte geral, artigos 92 a 94,da mesma codificação. A nova legislação, repassa para o condomínio um problema: como desmembrar algo que é acessório, cujo ato poderia gerar reflexos nos demais condôminos, com referência às frações ideais?

Assim, caso seja levado a uma Assembléia proposta de venda para terceiro de uma parte acessória de uma unidade condominial, conforme preceitua o artigo 1339, § 2ºdo Novo Código Civil, poderia a motivação da negativa da Assembléia, ser a impossibilidade do desmembramento, ora por ser um ato custoso e que atinge os demais Condôminos, ora por necessitar de uma aprovação unânime, pois poderia atingir o patrimônio, não físico, mas virtual, de cada unidade condominial, haveria a necessidade de ou se desmembrar todas as garagens ou se calcular especificamente a fração ideal da área a ser vendida e se adequar as demais.

Tais preocupações não são motivos para medo ou fragilidade na gestão, mas sim a oportunidade/possibilidade de regulamentação interna dos condomínios, bem como de uma boa regulamentação burocrática/normativa para nortear os atos dos Tabelionatos de Registros de Imóveis, visando a melhor aplicação da norma vigente, o Novo Código Civil.

Revista Consultor Jurídico, fevereiro de 2003.

 é consultor jurídico condominial

Revista Consultor Jurídico, 4 de fevereiro de 2003, 11h41

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