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Compra e venda

STJ: construtora não pode hipotecar imóvel vendido a terceiro.

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve decisões judiciais que anularam a cláusula de contrato de compra e venda de imóvel que permite à construtora hipotecar o bem que será negociado com terceiros. Com esse entendimento, o STJ anulou a hipoteca das unidades do edifício Metropolitan Flat, em Brasília, firmada pela Encol S/A Engenharia, Comércio e Indústria com o Banespa.

A Encol deu em garantia ao empréstimo as unidades, depois comercializadas a terceiros. Com a decisão do STJ, os proprietários poderão, enfim, obter o registro de domínio de seus imóveis. Mesmo com o "habite-se" do prédio, os compradores não puderam registrar os imóveis, por causa da inadimplência da Encol.

O advogado José Umberto Ceze e mais dez compradores de unidades do edifício Metropolitan Flat, em Brasília, entraram com uma ação contra a Encol e o Banespa. No processo, os proprietários pediram a declaração da ineficácia da hipoteca instituída sobre as unidades do Metropolitan. Eles disseram que a cláusula do contrato que permitiria à Encol dar as unidades em garantia do financiamento seria ilegal.

Segundo os proprietários, várias unidades já estariam quitadas e com o "habite-se", mas, por causa da hipoteca, não foi possível promover a transferência do domínio dos imóveis. O Banespa contestou a ação afirmando que o processo deveria ser movido apenas contra a Encol.

O Juízo de Primeiro Grau manteve o Banespa na ação e acolheu o pedido dos proprietários dos imóveis para declarar a nulidade da hipoteca do banco. "O Judiciário não pode ficar insensível a tão gritante abuso engendrado pelos representantes da Encol e, muito menos, com a conveniência dos bancos que, malgrado cientes da premente dificuldade financeira suportada pela primeira, ainda assim, sem maiores cuidados, concederam empréstimos, sem qualquer preocupação com o social", diz a sentença.

O Banespa apelou, mas o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) manteve a decisão de primeiro grau. Para o TJ, a cláusula que prevê a hipoteca estaria contrariando o Código de Defesa do Consumidor (CDC) ao conceder poderes para o vendedor (Encol). Com a decisão, o Banespa recorreu ao STJ.

Segundo o recurso, as decisões de Primeiro e Segundo graus teriam contrariado os artigos 755 e 756 do Código Civil, pois à época da constituição da hipoteca não haveria nenhum impedimento ao contrato. O banco também afirmou que o contrato não teria violado o CDC, pois estaria seguindo todas as regras do Sistema Financeiro de Habitação.

O ministro Ruy Rosado de Aguiar rejeitou o recurso e manteve as decisões que declararam a nulidade da cláusula da hipoteca. Segundo o relator, o julgamento do recurso do Banespa envolveria a discussão da cláusula que permitiu o uso do imóvel alienado a terceiros para dar em garantia ao banco. E a interpretação de cláusula é proibida pela súmula 05 do Tribunal.

Ruy Rosado disse que decisões do STJ sobre o assunto também decidiram por anular a cláusula que prevê hipoteca de imóveis vendidos a terceiros. "Ninguém que tenha adquirido imóvel neste país, financiado pelo SFH, assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a dívida da construtora perante o seu financiador", diz uma das decisões citadas pelo ministro.

O relator disse que o artigo 46 do CDC diz que "o consumidor comum não sabe o que é hipoteca, e muito menos tem condições de compreender as conseqüências do princípio da indivisibilidade dela. Ele, consumidor, sabe que o incorporador terá que pagar ao banco, mas nunca imagina que o apartamento adquirido possa ir parar nas mãos do credor".

RESP: 410.306

Revista Consultor Jurídico, 18 de setembro de 2002, 15h41

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