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Oferta nula

STJ proíbe construtora de hipotecar imóvel quitado de cliente

A construtora não pode oferecer hipoteca à instituição financeira depois de fazer compromisso de compra e venda com o consumidor. A oferta é nula. O entendimento, por maioria de votos, é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, que não conheceu recurso especial da Caixa Econômica Federal contra entendimento do Tribunal Federal da 4ª Região em favor da eletricitária Vânia Maria de Andrade, da cidade de Florianópolis (SC).

Em julho de 1990, Vânia fechou contrato de compra e venda de um apartamento com a firma Sólido Engenharia e Incorporações de Imóveis Ltda. O valor do imóvel foi financiado diretamente com a construtora e foi quitado em outubro de 1992. No mesmo ano, a empresa levantou junto à CEF um empréstimo bancário para concluir a construção do edifício residencial.

Como garantia do acordo, a Sólido ofereceu o próprio prédio como hipoteca. Como a construtora não honrou o acordo, a CEF propôs um processo de execução que resultou na penhora do edifício residencial que estava hipotecado.

Como dona de uma das unidades do edifício penhorado, Vânia entrou na Justiça para que a hipoteca sobre o apartamento quitado fosse declarada ineficaz. O pedido foi julgado procedente em primeira instância. A CEF apelou do resultado da sentença no TRF.

Entretanto, a decisão manteve o entendimento anterior sob o fundamento de que a hipoteca conferida seria nula. A construtora não era mais proprietária daquele apartamento quando ofereceu o prédio como garantia no contrato de empréstimo feito com a Caixa.

Mais uma vez a CEF recorreu. O banco foi ao STJ com o argumento de que a penhora sobre o prédio teria acontecido em data anterior à entrega do apartamento à "compromissária-compradora" (adjudicação compulsória).

A ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, não acolheu os argumentos. Ela disse que o entendimento da Corte "está calcado na compreensão de que a hipoteca só poderá ser ofertada por aquele que possui o direito de alienar o bem". Segundo ela, o compromisso de compra e venda entre Vânia e a construtora tira da empresa "o poder de dispor do imóvel, em conseqüência, não mais poderá gravá-lo com hipoteca".

De acordo com a ministra, a atitude da construtora teria "ferido a boa-fé objetiva da relação contratual", pois assumiu o compromisso com a compradora do apartamento para mais tarde hipotecá-lo em favor de terceiro, no caso, a Caixa.

RESP: 409.076

Revista Consultor Jurídico, 21 de novembro de 2002, 18h11

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