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Contrato em jogo

STJ reafirma necessidade de advogado para fechamento de contrato

Os ministros da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça acataram recurso do comerciante João Aoki em ação de reparação de danos contra o casal Antônio Felicíssimo de Souza e Isabela Sandra Rodrigues de Souza e o corretor de imóveis José Marcos Bueno. No recurso ao STJ, Aoki insistiu que o acordo entre as partes dependia da participação e da concordância de seus advogados, o que não aconteceu.

O casal prometeu vender a Aoki, por meio do corretor José Marcos Bueno, um imóvel no valor de R$ 53 mil. No contrato de compra e venda estabeleceu-se que a forma de pagamento para a aquisição do imóvel seria feita por transferência de bens de propriedade do comerciante para o casal.

O corretor de imóveis registrou no contrato, de comum acordo entre as partes, que o casal deveria desocupar o imóvel e deixá-lo livre de quaisquer ônus no prazo de 30 dias, contados a partir da assinatura do compromisso. "De boa-fé, confiando na promessa da venda do imóvel e na responsabilidade profissional do corretor, João firmou o contrato de pagamento, aguardando a data combinada para a aquisição definitiva do imóvel", argumentou a defesa do comerciante. Entretanto, na data marcada para a transferência definitiva do bem, João Aoki foi informado pelo corretor que o imóvel prometido à venda não era de propriedade do casal.

O comerciante propôs, então, uma ação ordinária de reparação de danos. Ele pedia o pagamento de R$ 53 mil, devidamente corrigidos, para reparação de dano material, e pagamento de indenização a título de dano moral. A 3ª Vara da Comarca de Sumaré (SP) decidiu que a ação era parcialmente procedente e condenou os três ao pagamento da quantia, mais correção monetária, e julgou extinto o processo.

José Marcos Bueno apelou e alegou cerceamento de defesa por não ser parte legítima para figurar no pólo passivo da ação, pois não atuou direta e frontalmente na intermediação do negócio. O casal também apelou. Eles argumentaram que o acordo firmado com Aoki deveria ter sido assinado também pelos advogados do comerciante, mas eles se recusaram a fazê-lo, devido a erros nos honorários.

A Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo homologou a transação entre as partes, restando prejudicado o exame das apelações. Aoki recorreu, mas seus argumentos não foram aceitos. Inconformado, entrou com recurso no STJ.

O relator, ministro Ruy Rosado de Aguiar, deu provimento ao recurso para afastar a homologação da transação e assim, permitir que o TJ-SP prossiga no julgamento dos recursos. O ministro destacou que, de acordo com o descrito nos autos, a concordância dos advogados do comerciante era necessária para o ato se perfectibilizar. "No entanto, a tal concordância não aconteceu, chegando mesmo o autor [Aoki] a rejeitar dito acordo. Ainda considero a significativa perda aceita por ele, depois de reconhecido o seu crédito na sentença", disse o ministro.

Quanto à extinção do processo, Ruy Rosado ressaltou que ela não deveria ser decidida antes de comprovado o cumprimento da avença e também não poderia atingir o corretor de imóvel, "que não participou da transação e a respeito do qual houve expressa ressalva".

Processo: RESP 434985

Revista Consultor Jurídico, 12 de dezembro de 2002, 12h27

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