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Cláusulas abusivas

Imóveis construídos pela Encol estão livres de hipoteca de banco

O Ministério Público é parte legítima para propor Ação Civil Pública contra cláusulas abusivas de contrato de imóveis impostas pela construtora e banco que tenha financiado a construção do empreendimento. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao confirmar decisões que livram proprietários de imóveis de hipoteca do Banco do Estado de Minas Gerais - Bemge. Os apartamentos de quatro prédios foram construídos pela Encol, em Brasília.

A dívida deixada pela empresa falida junto ao Bemge impedia o registro oficial dos imóveis. O saldo devedor já ultrapassaria, em 1997, mais de R$ 2 milhões por prédio. As garantias hipotecárias, por obra, seriam de mais de R$ 3 milhões.

O Ministério Público do Distrito Federal entrou com Ação Civil Pública contra a Encol e o Bemge. No processo, o MP apontou irregularidades encontradas nos contratos firmados com o banco para financiar as obras dos edifícios.

O MP requereu a anulação da cláusula do contrato entre os compradores e a Encol que autorizaria a construtora a oferecer as unidades como garantia. No contrato entre a Encol e o Bemge, o MP requereu a anulação da cláusula que hipotecava os apartamentos dos quatro prédios.

De acordo com o MP, o Bemge teria concedido os empréstimos para as construções com recursos do Sistema Financeiro de Habitação - SFH e recebeu da Encol, como garantia, as unidades dos quatro prédios. Assim, "os consumidores promitentes compradores das unidades situadas nos empreendimentos não podem livremente dispor de seus imóveis pois pesa sobre as mesmas o ônus hipotecário como garantia à instituição financeira".

Em sua defesa, o banco afirmou que não providenciaria as baixas das hipotecas porque a dívida não foi quitada pela Encol. Mas o MP alegou que os contratos poderiam ser anulados. Para o MP, o contrato seria uma verdadeira fraude contra os adquirentes.

A primeira instância acolheu o pedido do MP. A sentença declarou nulas as cláusulas apontadas pelo MP e determinou a averbação definitiva do cancelamento das hipotecas. A Encol e o Bemge apelaram, mas o Tribunal de Justiça do Distrito Federal confirmou a sentença. Inconformado, o banco recorreu ao STJ.

De acordo com o recurso do banco, o MP não seria legítimo para entrar com uma Ação Civil Pública para defender direitos de particulares sem interesse social, apenas individual. O banco também afirmou que o Código de Defesa do Consumidor não incidiria sobre os contratos em questão pois a venda dos imóveis não caracterizaria uma relação de consumo. Além disso, as cláusulas estariam fundadas no princípio da boa-fé e as hipotecas favoráveis ao Bemge deveriam prevalecer em relação aos direitos dos compradores perante a Encol.

A ministra Nancy Andrighi rejeitou o recurso e manteve as decisões que anularam as cláusulas abusivas e cancelaram as hipotecas dos quatro prédios. "A dimensão do dano causado aos consumidores pela extensão dos negócios entabulados pela construtora falida, sob o enfoque comunitário, são de extremada importância pois a iniqüidade de uma cláusula que permite à incorporadora oferecer o imóvel alienado em hipoteca por dívida sua mesmo após a sua conclusão ou a integralização do preço combinado é hipótese que causa dano não só ao patrimônio da empresa como também ao patrimônio de inúmeros brasileiros".

Com relação à incidência do CDC, a relatora também manteve o entendimento do TJ-DF. "Não resta dúvida de que há relações de consumo existente entre a empresa incorporadora e os promitentes compradores da unidade imobiliária".

A respeito da afirmação da Encol e do banco de que as cláusulas seriam de boa-fé, a relatora lembrou que essa discussão exigiria a interpretação de cláusula e reexame de provas, ambos proibidos em recurso especial pelas súmulas 5 e 7, respectivamente.

Processo: RESP 334829

Revista Consultor Jurídico, 16 de novembro de 2001, 9h31

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